Seit dem 1. Dezember 2020 gilt das reformierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG). In dem geänderten Gesetzestext finden sich zahlreiche neue Regelungen für Wohnungseigentümer und Verwalter. Bisher strittige Punkte in der Rechtsprechung sind endlich gesetzlich fixiert. Die Wohnungseigentümergemeinschaft gilt ab sofort als rechtliche Gemeinschaft, die als solche verklagt werden kann und die Befugnisse des Verwalters sind neu strukturiert. Auch bei den Beschlussfassungen sind zahlreiche Neuregelungen zu beachten. Das neue WEG soll für Wohnungseigentümer und Verwalter vieles vereinfachen.
Der nachfolgende Artikel erklärt, was sich geändert hat und auf was Wohnungseigentümer und Verwalter nun besonders achten müssen.
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I. Allgemeine Änderungen bei Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer durch die WEG Reform 2020
Die wesentlichen Änderungen durch die WEG Reform 2020 für den Rechts- und Pflichtenkreis der einzelnen Wohnungseigentümer sind die Folgenden:
1. Neuregelung beim Sondereigentum: Stellplatz und Terrasse sondereigentumsfähig
Nach dem neugefassten § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG sind Stellplätze sondereigentumsfähig. Außerdem wurde die Sondereigentumsfähigkeit nach § 3 Abs. 2 WEG auch auf Freiflächen, die zu einer Sonder- oder Teileigentumseinheit gehören, wie z.B. Terrassen oder Gartenanteile erweitert. Die bisher in der Praxis übliche Vereinbarung von sondereigentumsähnlichen Sondernutzungsrechten ist damit nicht mehr notwendig.
Voraussetzung für die vertragliche Einräumung dieser Sondereigentumsanteile ist, dass die Bereiche durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind, nach § 3 Abs. 3 WEG. Eine Markierungspflicht auf dem Grundstück ist dagegen – anders als nach dem bisher geltenden § 3 Absatz 2 Satz 2 – nicht mehr vorgesehen (vgl. Ausführungen BT-Drucksache 19/18791, S. 39).
2. Ein-Mann-WEG und Rechte der werdenden WEG-Eigentümer gesetzlich definiert
Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht nach § 9 a Abs. 1 S. 2 WEG von nun an bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher — ggf. auch als Ein-Mann-Gemeinschaft nach § 9 a Abs. 1 S. 2 WEG i.V.m § 8 WEG.
Die Rechte der „Werdenden WEG – Eigentümer“ sind ab jetzt durch eine Neuregelung in § 8 Abs. 3 WEG ausdrücklich geregelt. Danach gilt derjenige, der gegen den teilenden Eigentümer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde. Das bedeutet, Ersterwerber von Wohnungseigentum können künftig regelmäßig ab Besitzübergabe in der Eigentümerversammlung mitentscheiden, wenn ihr Anspruch auf Eigentumsübertragung durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist. Es ist nicht mehr erforderlich, dass der Erwerber bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, um als Wohnungseigentümer zu gelten.
3. Gemeinschaft ist zukünftig selbst Träger von Rechten und Pflichten der Verwaltung – Folge: Klagen gegen WEG-Gemeinschaft möglich
Nach dem neuen § 9 a Abs. 1 S. 1 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Damit ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gesetzlich als selbstständiger Träger von Rechten und Pflichten ausgestaltet worden. Die Gemeinschaft ist Träger der gesamten Verwaltung. Der Verwalter das Vertretungsorgan.
In der Praxis wirkt sich, dass vor allem auf die Prozessfähigkeit der WEG aus. Während bislang alle einzelnen WEG Eigentümer als Partei bezeichnet werden mussten, kann von nun an die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche, selbst klagen und verklagt werden. Die Regelung zur Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage ist daher insofern neu gestaltet, dass nach dem neuen § 44 Abs. 2 WEG alle Beschlussklagen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sind.
4. Einsichtsrecht für Verwaltungsunterlagen
Durch den neuen § 18 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
5. Neugestaltung des Verwaltungsbeirats: keine begrenzte Mitgliederzahl und Haftungsbeschränkung
Bei den Regelungen zum Verwaltungsbeirat in § 29 WEG gibt es wichtige Änderungen durch die WEG Reform 2020: Die bisher festgelegte Anzahl der Verwaltungsbeiräte ist abgeschafft. Ab sofort können die Wohnungseigentümer die Beiratsmitglieder —ohne zahlenmäßig Begrenzung— durch Beschluss bestimmen. Somit kann nun auch nur ein Wohnungseigentümer zum alleinigen Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden; er ist dann automatisch dessen Vorsitzender (vgl. Ausführungen in BT- Drucksache 19/18791, S. 78).
Der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirats wurde nach § 29 Abs. 2 S. 1 WEG insofern erweitert, als das der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben nicht mehr nur unterstützt sondern auch überwachen soll. Außerdem wurde die Haftung unentgeltlich tätiger Verwaltungsbeiräte nach § 29 Abs. 3 WEG auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.
6. Entziehung des Wohnungseigentums bei Pflichtverletzung gegenüber der Gemeinschaft
Nach § 17 Abs. 1 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, wenn er sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann.
In dem neuen § 17 Abs. 2 WEG ist nun normiert, dass die Voraussetzungen des Absatzes 1 insbesondere dann vorliegen, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Absatz 1 und 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen.
§ 14 WEG enthält verschiedene Handlungs- und Duldungspflichten der Wohnungseigentümer untereinander: So enthält § 14 Abs. 1 WEG z.B. die Pflicht jedes Wohnungseigentümers, das in der Gemeinschaft geltende Regelwerk einzuhalten. Dieses Regelwerk setzt sich aus den Vorschriften des WEG sowie den Vereinbarungen und den Beschlüssen der Wohnungseigentümer zusammen (vgl. Ausführungen in BT- Drucksache 19/18791, S. 52). § 14 Abs. 2 WEG enthält u.a. z.B. die Pflicht jedes Wohnungseigentümers, fremdes Sondereigentum nicht durch ein Verhalten zu beeinträchtigen, das den Vereinbarungen oder Beschlüssen widerspricht. Soweit entsprechende Vereinbarungen und Beschlüsse fehlen, ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, Beeinträchtigungen zu unterlassen, aus denen einem anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht (vgl. Ausführungen in BT- Drucksache 19/18791, S. 52).
II. Änderungen bei den Beschlussfassungen durch die WEG Reform 2020
Die Einberufungsmöglichkeiten, -voraussetzung und Beschlussfassungen der WEG- Eigentümerversammlung wurden durch die WEG Reform ist den Folgenden Bereichen wesentliche verändert:
1. Einführung von Onlineteilnahme an Eigentümerversammlungen
Nach dem neugefassten § 23 Abs. 1 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
Damit bekommt die Eigentümerversammlung eine neue Beschlusskompetenz und kann einzelnen Eigentümern ermöglichen, vollwirksam online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Nach der Gesetzesbegründung ermöglicht diese Beschlusskompetenz es aber nicht, die Präsenzversammlung insgesamt zugunsten einer reinen Online-Versammlung abzuschaffen. Das Recht jedes Wohnungseigentümers, physisch an der Versammlung teilzunehmen, steht damit nicht zur Disposition der Mehrheit (vgl. Ausführungen BT-Drucksache 19/18791, S. 71).
2. Vereinfachung der Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung im Umlaufverfahren
Nach § 25 Abs. 1 WEG entscheidet bei der Beschlussfassung nunmehr nur die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der bisherige § 25 Abs. 3 WEG wurde ersatzlos gestrichen, so dass eine Eigentümerversammlung zukünftig immer beschlussfähig ist. Auf die Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer bzw. Miteigentumsanteile kommt es nicht mehr an. Nach der Gesetzesbegründung soll dadurch vor allem die Notwendigkeit von Wiederholungsversammlungen entfallen (vgl. Ausführungen BT-Drucksache 19/18791, S. 73). Nach dem neuen § 25 Abs. 3 WEG für ist für Vollmachten zur Vertretung bei der Eigentümerversammlung nunmehr nur die Textform im Sinne des § 126 b BGB erforderlich. Dadurch werden unnötige Unsicherheiten über die Vertretungsverhältnisse in der Versammlung beseitigt. Die Erteilung einer Vollmacht in Textform, ist jedem Wohnungseigentümer auch kurzfristig zumutbar und notfalls sogar noch während der Versammlung — z.B. per E-Mail oder anderer elektronischer Nachricht— möglich (vgl. Ausführungen BT-Drucksache 19/18791, S. 73).
Außerdem wurde die Beschlussfassung von Umlaufbeschlüssen nach § 23 Abs. 3 WEG vereinfacht. Bisher mussten alle Eigentümer ihre Stimme mit Unterschrift in Schriftform abgeben. Ab sofort reicht nach dem neugefassten § 23 Abs. 3 WEG die Textform im Sinne des § 126 b BGB. Das bedeutet, ab jetzt ist z.B. auch eine Beschlussfassung durch Stimmabgabe per E-Mail, auf gemeinsamen Internetplattformen, in einem Forum oder in Kommunikations-Apps (z.B. Whatsapp-Gruppe etc.) möglich. Es ist erstmals eine elektronisch unterstützte Beschlussfassung möglich.
Im Übrigen gilt weiterhin, dass Umlaufbeschlüsse nur gültig sind, wenn alle Eigentümer zustimmen. Allerdings kann ab jetzt nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG für einzelne Beschlussgegenstände beschlossen werden, dass eine einfache Stimmenmehrheit ausreicht. Das ist z.B. in den Fällen hilfreich, in denen die Beschlussfassung nur nachgeholt werden soll. So etwa, wenn der Beschlussgegenstand schon Tagesordnungspunkt der Eigentümerversammlung war, aber mangels hinreichender Informationen kein Beschluss gefasst werden konnte. Den Wohnungseigentümern soll es in einem solchen Fall möglich sein, einen Beschluss zu fassen, nach dem die Beschlussfassung mit einfacher Stimmenmehrheit im Umlaufverfahren nachgeholt werden kann.
3. Schriftformerfordernis für Einberufungsverlangen abgeschafft
Nach § 24 Abs. 2 WEG kann die Einberufung der Eigentümerversammlung von den Wohnungseigentümern künftig auch in Textform verlangt werde. Das bedeutet, dass z.B. eine E-Mail, ausreichend ist. Die bisher erforderliche Schriftform des Einberufungsverlangens ist nach der WEG Reform 2020 nicht mehr notwendig.
Außerdem darf gemäß § 24 Abs. 3 WEG ein Wohnungseigentümer durch Beschluss WEG Gemeinschaft ermächtigt werden, die Wohnungseigentümer zu einer Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn der Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert. Bisher war für diesen Fall die Einberufung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats bzw. dessen Vertreter vorrangig.
Ab sofort können die Wohnungseigentümer jederzeit ohne konkreten Anlass eine entsprechende Einberufungsermächtigung für einen Wohnungseigentümer beschließen. Das erscheint etwa in kleineren Gemeinschaften ohne Verwalter und Verwaltungsbeirat sinnvoll. Hier können die Wohnungseigentümer zukünftig z.B. auf der jährlichen Eigentümerversammlung entscheiden, wer von ihnen zur nächsten Eigentümerversammlung einladen soll (vgl. Ausführungen BT-Drucksache 19/18791, S. 72).
4. Einladungsfrist für Eigentümer verlängert
Neugefasst wurde auch die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG. Die bisherige Frist von 2 Wochen ist ab jetzt auf 3 Wochen verlängert.
5. Änderungen bei Beschlüssen über Sanierungen und Modernisierungen
Nach dem geänderten § 20 Abs. 1 WEG können Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen) beschlossen werden oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. Die Wohnungseigentümer können sowohl beschließen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung vornimmt, als auch, dass einem Wohnungseigentümer die Vornahme einer baulichen Veränderung gestattet wird. In beiden Fällen handelt es sich um einen Beschluss. Ein besonderes Quorum sieht § 20 Absatz 1 WEG nicht vor (vgl Drucksache 19/18791, S. 63) . Damit reicht die einfache Stimmenmehrheit. Die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, die durch die bauliche Veränderung beeinträchtigt werden, ist nicht mehr erforderlich.
Gemäß § 20 Abs. 2 WEG gibt es jetzt für jeden Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, eine angemessene bauliche Veränderungen verlangen, wenn die bauliche Veränderung
- dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
- dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
- dem Einbruchsschutz oder
- dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dient.
Nach der Gesetzesbegründung sollen nunmehr alle Halter eines Elektrofahrzeugs, die in einer gemieteten oder ihnen selbst gehörenden Eigentumswohnung leben und über einen Stellplatz verfügen, der noch nicht mit einer Lademöglichkeit versehen ist, eine Lademöglichkeit verlangen können (vgl. BT- Drucksache 19/18791, S.34).
Die Gestattung anderer baulicher Veränderungen kann jeder Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 3 WEG nur dann verlangen, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
Im Übrigen sind gemäß § 20 Abs. 4 WEG weiterhin Beschlussfassung über Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht möglich.
Hinsichtlich der Kostentragungspflicht ändert sich nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG, dass alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen haben, wenn der Beschluss über die bauliche Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde. Das soll nur ausnahmsweise dann nicht gelten, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.
Außerdem sollen nach § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen haben, wenn deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Eine Definition des „angemessenen Zeitraums“ findet sich in der Gesetzesbegründung zwar nicht, es wird aber auf die aktuelle Rechtsprechung zum Thema Bezug genommen. Danach soll die von der Rechtsprechung zur sogenannten modernisierenden Instandsetzung entwickelte Annahme, wonach der Zeitraum im Regelfall 10 Jahre betragen soll (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2012 – V ZR 224/11 Randnummer 10), ist nicht statisch zu übertragen sein (vgl. BT- Drucksache 19/18791, S. 69). Der Zeitraum kann in Abhängigkeit von der konkreten Maßnahme auch länger sein. So z.B. um sinnvolle Maßnahmen der energetischen Sanierung auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu ermöglichen.
6. Beschlüsse zur Kostentragung vereinfacht möglich
Nach dem neugefassten § 16 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer ab sofort mit einfacher Stimmenmehrheit über die Kostentragungspflicht entscheiden. Die Beschlüsse können losgelöst vom Einzelfall, über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten gefasst werden. Die bisher erforderliche qualifizierte Mehrheit ist bei einer Beschlussfassung zur Kostentragung der Wohnungseigentümer nicht mehr notwendig.
7. Änderung bei Beschlussfassung zur Jahresabrechnung
Bei der Beschlussfassung bzgl. der Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) gibt es für die Wohnungseigentümer nun eine Vereinfachung. Die Frage, welche Bestandteile die Jahresabrechnung hat und was konkret Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung ist, wird nun konkretisiert. Nach dem neuen § 28 Abs. 2 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Beschlussgegenstand sind also nur die diesbezüglichen Zahlungspflichten. Das zugrundeliegende Zahlenwerk, aus dem der Betrag dieser Zahlungspflichten abgeleitet wird, ist dagegen nicht Gegenstand des Beschlusses, sondern dient nur seiner Vorbereitung (vgl. Ausführungen in BT- Drucksache 19/18791, S. 76).
Eingefügt wurde hier auch die Beschlusskompetenz gemäß § 28 Abs. 3 WEG, nach der die Wohnungseigentümer beschließen können, wann Geldforderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Auf dieser Grundlage können die Wohnungseigentümer — wie bereits nach geltendem Recht — insbesondere die Einführung des Lastschriftverfahrens beschließen (vgl. Ausführungen in BT- Drucksache 19/18791, S. 61).
8. Pflicht zur Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse
Mit der WEG Reform 2020 sollen Erwerber von Wohnungseigentum bessergeschützt werden. Deshalb sind nach dem neuen § 10 Abs. 3 WEG Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, nur dann gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers wirksam, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.
Das bedeutet alle vereinbarungsändernde Beschlüsse, die die WEG Gemeinschaft auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel bzw. einer vertraglichen Vereinbarung gefasst hat, für ihre Wirksamkeit gegenüber Rechtsnachfolgern eine Eintragung im Grundbuch brauchen. Demgegenüber sind Beschlüsse, die aufgrund einer gesetzlichen Beschlusskompetenz gefasst werden, auch ohne Eintragung im Grundbuch gegenüber Sondernachfolger wirksam (§ 10 Abs. 3 S. 2 WEG).
9. Unverzügliche Protokollerstellung gesetzliche Pflicht
Nach dem neugefassten § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG ist, über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Das Protokoll ist also ohne zeitliche Verzögerung nach Sitzungsende anzufertigen. Das soll gewährleisten, dass insbesondere Wohnungseigentümer, die bei der Versammlung nicht anwesend waren, zukünftig die Möglichkeit haben, sich rasch über die gefassten Beschlüsse zu informieren (vgl. Ausführungen in BT- Drucksache 19/18791, S. 72).
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III. Änderungen bei der Position des Verwalters durch das neue WEG
Mit der WEG Reform bekommen Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ganz neue Rechte eingeräumt, aber auch der Pflichtenkreis ändert sich.
Durch die WEG Reform 2020 sind bei den Verwalteraufgaben und Befugnisse vor allem folgende Neuerungen zu beachten:
1. Einführung des Zertifizierten Verwalters
Da sich die Anforderungen an eine qualifizierte Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen ständig erhöhen und ein zunehmende Bedarf einer fachkundigen Verwaltung besteht wurde der neue § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG eingeführt, der jedem Wohnungseigentümer das Recht gibt, als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen.
Der Begriff des zertifizierten Verwalter ist in § 26 a WEG definiert. Danach darf sich jemand als zertifizierter Verwalter bezeichnen, der vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die genaue Ausgestaltung der Zertifizierung regelt das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz in einer Rechtsverordnung.
Bisher bleibt es bei der Möglichkeit einen zertifizierten Verwalter zu verlangen. Das bedeutet, dass Verwalter, die nicht über ein Zertifikat verfügen, aber das Vertrauen aller Wohnungseigentümer besitzen auch weiterhin mit diesen zusammenarbeiten können (vgl. Ausführungen BT- Drucksache 19/22634, S. 43). Darüber hinaus soll § 19 Abs. 2 Nr. 6 erst zwei Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes anwendbar sein, um die Entwicklung und Umsetzung der notwendigen Zertifizierungsverfahren zu ermöglichen. Damit kann frühestens ab dem 01.12.2022 ein zertifizierter Verwalter von den Wohnungseigentümern verlangt werden.
Außerdem soll es eine Ausnahme für kleinere Anlagen, wie sog. Eigenverwaltung geben, denn in solchen Kleinanlagen nimmt der Verwaltungsaufwand typischerweise einen geringeren Umfang ein. Vorausgesetzt ist, dass die Anlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten besteht und ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde (vgl. BT-Drucksache 19/22634, S. 44). Bei solchen Kleinanlagen soll nur ausnahmsweise ein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters bestehen, wenn mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer dies verlangt (vgl. BT-Drucksache 19/22634, S. 44).
2. Erweiterung der Verwalterbefugnisse — Neu: Alleinentscheidungskompetenz
Durch die WEG Reform 2020 werden die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters in § 27 WEG erweitert. Dabei geht es allerdings nur um die Entscheidungsbefugnisse und Handlungspflichten im Innenverhältnis. Die Vertretungsmacht des Verwalters wird abschließend durch § 9 b WEG geregelt (vgl. dazu unten Punkt III.3).
Wesentlichste Änderung ist, dass der Verwalter zukünftig eine eigenverantwortliche Entscheidungskompetenz bekommt. Das regelt der neugefasste § 27 Abs. 1 WEG. Danach darf der Verwalter von nun an, ohne Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entscheiden, die entweder eine untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder dringlich sind.
Was ein Maßnahme von untergeordneter Bedeutung im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist und wann sich daraus eine erhebliche Verpflichtung ergibt, soll nach der Gesetzesbegründung von der Sichtweise eines durchschnittlichen Wohnungseigentümers in der konkreten Anlage abhängen (vgl. Ausführungen in BT-Drucksache 19/18791, S. 75 und in BT- Drucksache 19/22634, S. 46). Für die Beurteilung der Frage, ob eine vorherige Beschlussfassung geboten ist, kommt es also nicht auf die absolute Höhe der finanziellen Verpflichtung an, sondern ob derjenige Teil der Verpflichtung, für den der einzelne Wohnungseigentümer nach § 9 a Abs. 4 einstehen muss, bedeutsam ist. Wo diese Erheblichkeitsschwelle konkret liegt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Mit der Größe der Anlage wächst in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen kann und muss (vgl. Ausführungen in BT-Drucksache 19/18791, S. 75 und in BT- Drucksache 19/22634, S. 46). Als Beispiel nennt die Gesetzesbegründung — je nach Größe der Anlage und Art der regelmäßig anfallenden Maßnahmen — die Erledigung von kleineren Reparaturen oder den Abschluss von Versorgungs- oder Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang. Das Gleiche gilt für die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen (vgl. Ausführungen in BT-Drucksache 19/18791, S. 75 und in BT- Drucksache 19/22634, S. 46). So werden wird es zukünftig z.B. für den Austausch defekter Leuchtelemente im Bereich des Gemeinschaftseigentums oder für die Instandsetzung eines Fensterglases oder die Graffitientfernung etc. keiner Beschlussfassung bedürfen. Anders ist das bei kostenträchtigen Sanierungsmaßnahmen, für die stets ein Beschluss der Wohnungseigentümer notwendig ist (vgl. Ausführungen in BT-Drucksache 19/22634, S. 47).
Die Alleinentscheidungskompetenz des Verwalters bei dringlichen Maßnahmen nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG soll alle Maßnahmen erfassen, über die eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer zwar an sich geboten ist, die aber eine rasche Entscheidung verlangen, um einen Nachteil zu verhindern. Der Nachteil kann ein rechtlicher oder ein tatsächlicher sein. Damit sind insbesondere Maßnahmen im Rahmen einer Prozessführung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfasst, soweit eine Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer z.B. aufgrund der einzuhaltenden Fristen nicht möglich ist (vgl. Ausführungen in BT-Drucksache 19/18791, S. 75).
Nach § 27 Abs. 2 WEG haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit die Aufgaben und Befugnisse nach § 27 Abs. 1 WEG durch Beschluss einzuschränken oder zu erweitern. In der Gesetzesbegründung wird zu dem betont, dass § 27 Abs. 1 Nr. 1 nur vorbehaltlich eines Beschlusses nach § 27 Absatz 2 gilt (vgl. Ausführungen in BT-Drucksache 19/22634, S. 47). Die Wohnungseigentümer können daher diejenigen Maßnahmen selbst definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen. Das geht z.B. im Zusammenhang mit dem Abschluss des Verwaltervertrags. Die Wohnungseigentümer können Wertgrenzen oder Maßnahmenkataloge aufstellen und einzelne Handlungen des Verwalters (z.B. Zahlungen ab einem bestimmten Betrag) von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers, des Verwaltungsbeirats oder eines Dritten abhängig machen (vgl. Ausführungen in BT-Drucksache 19/22634, S. 47).
3. Außenvollmacht für Verwalter
Für Verwalter gibt es im Außenverhältnis zukünftig eine gesetzlich geregelte Vertretungsmacht nach § 9 b Abs. 1 WEG. Danach wird die WEG-Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich durch den Verwalter vertreten.
Für den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags ist die Vertretung nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer möglich. Insoweit können die Wohnungseigentümer aber auch abstrakte oder konkrete Ermächtigungsbeschlüsse für zu schließende Verträge fassen. Nach der Gesetzesbegründung können die Wohnungseigentümer den Verwalter also in bestimmten Grenzen oder umfassend zum Abschluss solcher Verträge ermächtigen, wenn sie hinreichendes Vertrauen zu ihm haben (vgl. Ausführungen in BT-Drucksache 19/22634, S. 47). Einzelne Erklärungen im Rahmen der Vertragsabwicklung und dingliche Rechtsgeschäfte sind von dieser Beschränkung nicht erfasst (vgl. Ausführungen in BT-Drucksache 19/22634, S. 47).
Für Wohnungseigentümergemeinschaften, die keinen Verwalter haben, gilt eine gemeinschaftliche Vertretungsbefugnis nach § 9 b Abs. 1 S. 2 WEG gibt.
Beschränkungen des Umfangs der gesetzlichen Vertretungsmacht sind Dritten gegenüber unwirksam.
Darüber hinaus regelt § 9 b Abs. 2 WEG, dass der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter vertritt. Dadurch soll die Durchsetzung von Ansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter zukünftig erleichtert werden (vgl. Ausführungen in BT-Drucksache 19/22634, S. 47).
4. Neue Pflicht zur Aufstellung eines Vermögensberichts
Verwalter sind künftig nach § 28 Abs. 4 WEG verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen. Nach der Gesetzesbegründung soll dadurch ein Informationsanspruch eines jeden Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschaffen werden, der durch den Verwalter zu erfüllen ist (vgl. BT- Drucksache 19/18791, S. 77).
Der Vermögensbericht hat nach den Angaben in der Gesetzesbegründung den Ist-Stand des tatsächlich vorhandenen Vermögens der Erhaltungsrücklage und etwaiger durch Beschluss vorgesehener Rücklagen zu enthalten; offene Forderungen oder zur Liquiditätssicherung umgewidmete Mittel sind nicht anzugeben (vgl. Ausführungen in BT- Drucksache 19/18791, S. 77).
Daneben muss der Vermögensbericht eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten, insbesondere alle Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einzelne Wohnungseigentümer und Dritte (z.B. Hausgeldschulden samt offener Forderungen zu Rücklagen); alle Verbindlichkeiten (z.B. Bankdarlehen) und sonstige Vermögensgegenstände, wie z.B. Brennstoffvorräte usw. (vgl. Ausführungen in BT- Drucksache 19/18791, S. 77).
Wichtig ist hier, dass das Vermögen nur zu benennen ist. Die einzelnen Vermögensgegenstände sind nicht zu bewerten. Geldforderungen und -verbindlichkeiten sind betragsmäßig anzugeben. Außerdem sind unwesentliche Vermögensgegenstände, die für die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft unerheblich sind, nicht in den Vermögensbericht aufzunehmen (vgl. Ausführungen in BT- Drucksache 19/18791, S. 78).
Die Art der Zurverfügungstellung des Vermögensberichts ist nicht vorgeschrieben. Die Wohnungseigentümer können hierzu einen Beschluss fassen. Nach der Gesetzesbegründung soll eine Übersendung per Post oder E-Mail zusammen mit der Jahresabrechnung, aber auch die Einstellung auf eine Internetseite als denkbar sein (vgl. Ausführungen in BT- Drucksache 19/18791, S. 78).
Erstellt der Verwalter keinen Vermögensbericht oder erledigt diese Aufgabe mangelhaft, hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen der WEG- Gemeinschaft, dass ihm der Vermögensbericht erstmals oder berichtigt zur Verfügung gestellt wird. Die Wirksamkeit der Beschlüsse über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung wird dadurch nicht berührt (vgl. Ausführungen in BT- Drucksache 19/18791, S. 78).
5. Abberufung des Verwalters vereinfacht
Der Verwalter kann nach dem neugefassten § 26 Abs. 3 S. 1 WEG zukünftig ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes jederzeit abberufen werden. Damit sollen die Wohnungseigentümer stets die Möglichkeit haben, sich von einem Verwalter zu trennen, wenn sie das Vertrauen in ihn verloren haben (vgl. Ausführungen in BT- Drucksache 19/18791, S. 74).
Für den Verwaltervertrag tritt in diesem Fall eine Beendigung kraft Gesetz ein: Der Vertrag mit dem Verwalter endet nach § 26 Abs. 3 S. 2 WEG spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Dadurch soll verhindert werden, dass die Wohnungseigentümer durch fortbestehende Vergütungsansprüche von der Abberufung eines Verwalters abgehalten werden (vgl. Ausführungen in BT-Drucksache 19/22634, S. 46).
Das bedeutet, bei der Abberufung des Verwalters bedarf es grds. keiner separaten Kündigung des Verwaltervertrags. Dieser endet 6 Monate nach Abberufung. Die Möglichkeit der Kündigung mit einer kürzeren Frist besteht aber weiterhin (vgl. Ausführungen in BT-Drucksache 19/22634, S. 46).
6. Prozessuale Kostennebenentscheidung zulasten des Verwalters entfällt
Dem Verwalter können zukünftig unabhängig von seiner Parteistellung keine Prozesskosten mehr auferlegt werden. Der bisherige § 49 WEG, der eine kostenrechtliche Sondervorschrift enthielt fällt weg. In der Gesetzesbegründung heißt es, dass die Vorschrift ist zur Durchsetzung von Regressansprüchen gegen den Verwalter nicht erforderlich ist, materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche eigenständig im Klagewege verfolgt werden können (vgl. Ausführungen in BT- Drucksache 19/18791, S. 80).
IV. Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht wird ein neuer § 554 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eingeführt. Die neue Vorschrift regelt den Anspruch des Mieters, vom Vermieter die Erlaubnis für bestimmte bauliche Veränderungen der Mietsache zu verlangen. Der Anspruch umfasst Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen (vgl. Ausführungen in BT- Drucksache 19/18791, S. 86). § 554 enthält eine Ausnahme von dem Grundsatz, nach dem der Mieter keinen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter nach Abschluss des Mietvertrags den Umfang des Gebrauchsrechts erweitert, etwa indem er dem Mieter einen Umbau der Mietsache genehmigt (vgl. Ausführungen in BT- Drucksache 19/18791, S. 86).
Mieter von Sondereigentumseinheiten sind außerdem künftig verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden. Denn der neue § 15 WEG begründet einen Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und einzelner Wohnungseigentümer gegen Drittnutzer auf Duldung von Erhaltungsmaßnahmen und baulicher Maßnahmen (vgl. Ausführungen in BT- Drucksache 19/18791, S. 54). Die Duldungspflicht setzt aber eine ordnungsgemäße Ankündigung der Baumaßnahme voraus und der Mieter kann sich im Einzelfall zudem auf Härtegründe berufen (vgl. Ausführungen in BT- Drucksache 19/18791, S. 29).
Eine weitere Harmonisierung zwischen Miet- und WEG Recht gibt es bei der Betriebskostenabrechnung. Zukünftig soll bei vermieteten Eigentumswohnungen die in der Wohnungseigentümergemeinschaft geltende Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen maßgeblich sein. Dazu wurde § 556a Abs. 3 BGB neu gefasst. Bisher erfolgte die Umlage von Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche oder dem erfassten Verbrauch bzw. der erfassten Verursachung, soweit nichts anderes vereinbart wurde.
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