Dennis Hundt | Hausverwaltung Blog

Da das Wohnungseigentumsgesetz in der Wohnungseigentümerversammlung Mehrheitsbeschlüsse erlaubt, muss auch der Schutz der Minderheit und eines einzelnen Wohnungseigentümers gewährleistet bleiben. Ist ein oder sind mehrere Wohnungseigentümer mit der Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung nicht einverstanden, können Sie den Beschluss anfechten.

Dieser Artikel erläutert, worauf zu achten ist, wenn eine Anfechtungsklage zu gestalten ist (Checkliste). Zudem finden Sie eine Vorlage für eine Anfechtungsklage, wir informieren über die Kosten und über diverse Punkte die Sie bei der Anfechtung von Beschlüssen beachten müssen.

Inhaltlicher Überblick:

1. Zuständiges Gericht

2. Klagebefugnis

a. Eigentümer als Anfechtungskläger

b. Verwalter als Anfechtungskläger

3. Klageschrift

4. Wer ist Beklagter?

5. Beiladung anderer Wohnungseigentümer

6. Verwalter als Zustellungsvertreter

7. Klagefrist

8. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bei Fristversäumnis

9. Frist zur Klagebegründung

10. Inhalt der Klageschrift

11. Anerkenntnis ist nur durch alle Wohnungseigentümer möglich

12. Kostenlast bei einer Anfechtungsklage

a. Streitwertbestimmung

b. Anwaltskosten

13. Zweitversammlungsbeschluss erledigt Anfechtungsklage

14. Feststellungsklage gegen nichtige Beschlüsse

15. Antrag auf einstweilige Verfügung

16. Muster einer Anfechtungsklage

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

1. Zuständiges Gericht

Will ein Eigentümer eine Beschlussfassung anfechten, muss er Anfechtungsklage beim Amtsgericht erheben. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 WEG). Es kommt also nicht darauf an, wo der Verwalter und die übrigen Wohnungseigentümer wohnen. Die Zuständigkeit des Amtsgerichts begründet sich aus seiner örtlichen Nähe zur Wohnungseigentumsanlage. Das Amtsgericht ist unabhängig vom Streitwert der Anfechtungsklage ausschließlich zuständig (§ 23 Nr. 2 c GVG).

Im Verfahren vor dem Amtsgericht besteht keine Anwaltspflicht. Erst wenn das Landgericht als Berufungsinstanz entscheidet, muss sich der Kläger von einem Rechtsanwalt vertreten lassen. Angesichts der Komplexität des WEG-Rechts und den formalen und materiellen Anforderungen an die Klageschrift, empfiehlt sich jedoch immer die anwaltliche Vertretung.

2. Klagebefugnis

a. Eigentümer als Anfechtungskläger

Klagebefugt ist jeder einzelne Eigentümer soweit er im Grundbuch eingetragen ist.

Die Klagebefugnis endet, wenn der Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft ausscheidet (§ 48 II 3 WEG). Beispiel: Wurde am 1.2.2014 ein neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen, ist der vorhergehende Wohnungseigentümer nicht berechtigt, den Beschluss über die Jahresabrechnung 2013 anzufechten, auch wenn er zu diesem Zeitpunkt noch Eigentümer war und von der Jahresabrechnung unmittelbar betroffen ist. Anfechtungsberechtigt ist nur der neue Eigentümer.

b. Verwalter als Anfechtungskläger

Auch der Verwalter ist anfechtungsberechtigt. Haben die Eigentümer seine Abberufung beschlossen, ist der Verwalter zur Anfechtung des Beschlusses berechtigt (BGH NZM 2002, 788).

Gleichfalls kann ein Wohnungseigentümer den Mehrheitsbeschluss anfechten, wenn ein Beschlussantrag auf Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund abgelehnt wird. Der Anfechtungsantrag kann mit dem Verpflichtungsantrag verbunden werden, dass die übrigen Wohnungseigentümer der Abberufung zustimmen müssen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümerversammlung einen Beurteilungsspielraum hat, der erst überschritten wird, wenn die Nichtabberufung objektiv nicht mehr vertretbar erscheint (BGH MDR 2012, 574).

3. Klageschrift

Die Anfechtungsklage erfordert die Einreichung einer Klageschrift. Die Anfechtungsklage ist auf die Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer zu richten. Ein einfaches Schreiben an den Verwalter oder die anderen Wohnungseigentümer genügt nicht.

Das Gesetz regelt die Anfechtungsklage in §§ 46, 44 ff WEG.

4. Wer ist Beklagter?

Die Klage richtet sich immer gegen die übrigen Wohnungseigentümer, nicht gegen den teilrechtsfähigen WEG-Verband. Dies hat den Vorteil, dass bei einer Vielzahl von Wohnungseigentümern der Umfang der Klageschrift verringert wird. Außerdem braucht der Kläger in Ansehung der Klagefrist von einem Monat nicht alle Eigentümer zu recherchieren.

Erheben alle Wohnungseigentümer die Anfechtungsklage oder wird die Anfechtungsklagen gegen alle Wohnungseigentümer erhoben, genügt es, in der Klageschrift das gemeinschaftliche Grundstück zu bezeichnen (Wohnungseigentümergemeinschaft Landstraße 7, Altdorf). Allerdings muss trotz alledem die namentliche Bezeichnung der einzelnen Wohnungseigentümer spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgen (§ 44 I 2 WEG)

Das Gesetz erleichtert also die Parteienbezeichnung, als zunächst nur das Grundstück (entweder mit Postanschrift oder mit dessen Grundbucheintrag) und nicht jeder einzelne Eigentümer in der Klageschrift benannt werden muss, sofern alle Eigentümer in das Verfahren einbezogen werden sollen.

5. Beiladung anderer Wohnungseigentümer

Richtet der Wohnungseigentümer die Anfechtungsklage nur gegen einen oder mehrere Wohnungseigentümer oder nur gegen den Verwalter, so sind die übrigen Wohnungseigentümer dem Verfahren beizuladen (§ 48 WEG).

Die Beiladung erfolgt durch die Zustellung der Klageschrift, mit der Aufforderung an die Wohnungseigentümer, der einen oder anderen Partei zu deren Unterstützung beizutreten und diese argumentativ zu unterstützen. Eine Pflicht, in Sachen beizutreten, besteht jedoch nicht. Auf jeden Fall wirkt das Urteil dann für und gegen alle beigeladenen Wohnungseigentümer und ihre Rechtsnachfolger sowie den Verwalter.

6. Verwalter als Zustellungsvertreter

In der Klageschrift ist zudem der Verwalter zu bezeichnen. Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte sind (§ 45 I WEG). Zustellungsvertretung bedeutet, dass dem Verwalter die Klageschrift zugestellt wird. Soweit der Verwalter selbst Beklagter ist, können die Wohnungseigentümer auch einen Ersatzzustellungsvertreter durch Mehrheitsbeschluss bestellen (§ 45 II WEG). Bei einer Vielzahl von Wohnungseigentümern bedeutet die Zustellungsvertretung eine wesentliche Arbeitserleichterung für Gericht und Kläger.

7. Klagefrist

Um eine schnelle Klärung im Interesse aller Beteiligten herbeizuführen, kann die Anfechtungsklage nur innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 46 I WEG). Wird diese Frist versäumt, wird der Eigentümerbeschluss endgültig bestandskräftig.

Hinweis: Ein Monat ist nicht mit 4 Wochen gleichzusetzen! Beispiel: Die Eigentümerversammlung war am 5.8.2013. Die Klagefrist endet damit am 5.9.2013. Sie muss bis 24.00 Uhr in den Nachtbriefkasten des Amtsgerichts eingeworfen werden.

Die Frist läuft unabhängig davon, ob der die Anfechtung betreibende Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung persönlich anwesend war. Es kommt auch nicht darauf an, ob er ein Beschluss-Protokoll erhalten hat.

Da der Verwalter eine Beschluss-Sammlung führen muss, hat der Wohnungseigentümer die Möglichkeit, Einsicht in die Beschlusssammlung zu nehmen oder einen Dritten mit der Einsichtnahme zu beauftragen. Missachtet der Verwalter seine Pflicht zur Führung der Beschluss-Sammlung, riskiert er seine vorzeitige Abberufung (§ 26 I 4 WEG).

8. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bei Fristversäumnis

Wurde die Monats-Klagefrist versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig. Eine Anfechtung ist dann ausgeschlossen. Nur ausnahmsweise kann der Wohnungseigentümer eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragen, wenn er unverschuldet die Frist versäumt hat (§ 233 ZPO). Die Rechtsprechung hierzu ist unübersehbar.

Anerkannte Wiedereinsetzungsgründe:

Unerwartete Erkrankung
Krankenhausaufenthalt
Todesfall in der Familie
Fristversäumnis infolge seelischer Erregung

Die verzögerte Zusendung des Beschlussprotokolls durch den Hausverwalter genügt nicht. Der Eigentümer ist verpflichtet, sich anderweitig zu informieren. Auch die Unkenntnis der Anfechtungsfrist entlastet nicht. Hat der beauftragte Rechtsanwalt die Frist versäumt, wird das Versäumnis dem Eigentümer angelastet.

Der Wiedereinsetzungsantrag ist binnen zwei Wochen beim Amtsgericht einzureichen, nachdem der Wohnungseigentümer Kenntnis der Umstände erlangt hat. Im Antrag muss er glaubhaft machen, weshalb er die Frist unverschuldet versäumt hat.

Außerdem muss er innerhalb dieser Frist die Anfechtungsklage erheben.

Muster: „1.Es wird beantragt, dem Kläger wegen der Versäumung der Klagefrist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren. 2. Es wird beantragt, den Beschluss … (s.Ziffer 10) … für ungültig zu erklären.“

In der Begründung sind die Umstände, die die Wiedereinsetzung rechtfertigen sollen, darzulegen und glaubhaft zu machen (z.B. durch eidesstattliche Erklärungen des Klägers oder Dritter).

9. Frist zur Klagebegründung

Der Kläger muss seine Anfechtungsklage innerhalb von 2 Monaten nach der Beschlussfassung begründen (§ 46 I 2 WEG). Die Frist ist nicht verlängerbar. Der Beschluss bleibt so lange wirksam und wird als gültig behandelt, bis er vom Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Deshalb muss der Verwalter auch angefochtene Beschlüsse ausführen. Die Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung.

Beispiel: Beanstandet ein Wohnungseigentümer die Rechtmäßigkeit einer Sonderumlage, bleibt er dennoch verpflichtet, die Sonderanlage vorerst zu leisten.

10. Inhalt der Klageschrift

In der Anfechtungsklage muss der Kläger (Beispiel) die

„Ungültigkeitserklärung des Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Wohnungseigentümerversammlung vom x.y.2014 gemäß TOP 4 der Tagesordnung über die Festsetzung einer Sonderumlage zur Dachsanierung“ beantragen.

In der Klageschrift der Anfechtungsklage muss der Kläger alles vortragen und unter Beweis stellen, was entscheidungserheblich ist. Das Gericht hat seit der WEG-Novelle keine Amtsermittlungspflicht mehr. Es braucht also nicht mehr von sich aus die entscheidungserheblichen Fakten zu erforschen und eigene Ermittlungen anzustellen. Das Gericht entscheidet nur danach, was Kläger und Beklagte vorgetragen haben.

Dazu genügt es, den Sachverhalt in seinem wesentlichen Kern vorzutragen. Nachträglich vorgetragene Gründe können von der Gegenseite wegen der Gefahr der Prozessverzögerung zurückgewiesen werden. Soweit Gründe vorgetragen sind, kann der Kläger diese nachträglich noch konkretisieren. Es genügt allerdings nicht, dass sich ein Kläger die fristgemäße Begründung eines anderen Klägers einer Anfechtungsklage zu Eigen macht. Vielmehr muss er einen eigenen Sachvortrag leisten (BGH NJW 2009, 2132).

Es genügt also nicht, vorzutragen, dass der Kläger die Art und Weise der Beschlussfassung pauschal bestreitet. Vielmehr muss er darlegen und beweisen, wie die Wohnungseigentümer tatsächlich abgestimmt haben und inwieweit sich das Abstimmungsverhalten auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat.

Lediglich dann, wenn der Kläger erkennbar eine Tatsache übersehen hat, aus der sich nicht nur die Anfechtbarkeit, sondern sogar die Nichtigkeit des Beschlusses ergibt, ist das Gericht gesetzlich verpflichtet, den Kläger darauf hinzuweisen (§ 46 II WEG).

Ein Eigentümerbeschluss kann aus unterschiedlichsten Gründen beanstandungsfähig sein. Es kommen formelle und materielle Gründe in Betracht. Formelle Gründe beziehen sich auf das Zustandekommen des Beschlusses, seine Vorbereitung oder das Abstimmungsverfahren (z.B. Versammlung war nicht beschlussfähig; Beschlussfassung über einen in der Tagesordnung nicht angekündigten Beschlussgegenstand).

Materielle Gründe betreffen den Beschlussinhalt (z.B. Maßnahme entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung: Maßnahme ist völlig unwirtschaftlich oder technisch undurchführbar oder ungeeignet, den beabsichtigten Zweck herbeizuführen).

11. Anerkenntnis ist nur durch alle Wohnungseigentümer möglich

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann den Anspruch des Klägers auch nicht alleine anerkennen. Er bildet mit den übrigen Wohnungseigentümern eine „notwendige Streitgenossenschaft“. Eine Anerkennung kann nur durch sämtliche Wohnungseigentümer erfolgen. Die Anerkennungserklärung eines einzelnen Wohnungseigentümers ist nicht relevant.

12. Kostenlast bei einer Anfechtungsklage

a. Streitwertbestimmung

Die Kostenlast nicht sich nach dem Streitwert. Diese bestimmt sich neuerdings nach § 49a Gerichtskostengesetz (GKG). Danach ist der Streitwert auf 50 % des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen.

Beispiel: Wohnungseigentümer Müller ficht die Jahresabrechnung an. Deren Gesamtvolumen liegt bei 100.000 €. Gemäß dem Miteigentumsanteil des Klägers entfällt auf ihn ein Beitrag von 5.000 €. Sein Interesse am Rechtsstreit ist mit 5000 € zu beziffern. Zugleich ist der Streitwert auf das fünffache dieses Wertes beschränkt. Auch darf der Streitwert den Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers nicht übersteigen.

b. Anwaltskosten

Ist der Streitwert bestimmt, verteilt das Gericht die anfallenden Gericht-s und Anwaltsgebühren nach dem Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens. Diejenige Partei, die verliert, trägt die gesamten Kosten des Verfahrens. Wird der Anfechtungsklage nur teilweise stattgegeben, werden die Kosten aufgeteilt.

§ 50 WEG bestimmt, dass den Wohnungseigentümern grundsätzlich nur die Kosten eines einzigen bevollmächtigten Rechtsanwalts zu erstatten sind. Bestellen mehrere Wohnungseigentümer eigene Anwälte, braucht der Kläger nur die Kosten für einen bevollmächtigten Anwalt zu erstatten. Wäre dem nicht so, wäre die Prozessführung des Klägers einem unkalkulierbaren Risiko ausgesetzt. Derjenige Eigentümer, der zusätzlich einen eigenen Anwalt beauftragt, obwohl ein anderer Eigentümer bereits einen Anwalt beauftragt hat, muss seine Kosten alleine tragen, auch wenn er im Verfahren obsiegt. Besser ist, sich dem bereits beauftragten Anwalt anzusschließen.

13. Zweitversammlungsbeschluss erledigt Anfechtungsklage

Soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Zweitversammlung den angefochtenen Beschluss korrigiert, erledigt sich die Anfechtungsklage. In diesem Fall muss der Kläger den Rechtsstreit für „erledigt“ erklären. Dann entscheidet das Gericht nur noch über die Kosten des Rechtsstreits. Da die Klage ursprünglich begründet war, müssen die übrigen Wohnungseigentümer die Kosten des Rechtsstreits tragen.

14. Feststellungsklage gegen nichtige Beschlüsse

Nichtige Beschlüsse entfalten keine Rechtswirkung. Sie sind nicht anfechtbar. Beispiel: Beschlussfassung über die Zuweisung von Gemeinschaftseinrichtung ins Sondereigentum.

Will ein Wohnungseigentümer die Ausführung eines nichtigen Beschlusses verhindern, muss er einen Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit beim Amtsgericht einreichen. Es handelt sich um eine Feststellungsklage. Der Antrag unterliegt keiner Frist.

15. Antrag auf einstweilige Verfügung

Will der Wohnungseigentümer verhindern, dass aufgrund einer Beschlussfassung vollendete Tatsachen geschaffen werden, kann er beim Gericht einstweiligen Rechtsschutz beantragen. In diesem Zusammenhang sind zwei Entscheidungen des Landgerichts München (1 T 13169/08 und 36 S 9508/08) relevant. Das Gericht vertritt die Auffassung, dass eine einstweilige Verfügung zur Aussetzung des Vollzugs eines Wohnungseigentümerbeschlusses grundsätzlich nicht in Betracht komme.

Der Gesetzgeber habe in Kauf genommen, dass ein fehlerhafter Eigentümerbeschluss zu erheblichen Nachteilen führen könne. Der Verwalter sei verpflichtet, trotz eines laufenden Anfechtungsverfahrens einen Beschluss zu vollziehen. Allenfalls bei offenkundig nichtigen Beschlüssen oder wenn der Beschluss die Fehlerhaftigkeit „auf der Stirn trage“, komme eine vorläufige Aussetzung des Vollzugs ausnahmsweise in Betracht.

Diese Entscheidungen unterliegen der Kritik. Sie verkennen die Wirklichkeit. Wird beispielsweise ein Beschluss umgesetzt, nachdem der Baumbestand auf dem Grundstück vollständig beseitigt wird, werden vollendete Tatsachen schaffen. Erweist sich die Anfechtungsklage in der Hauptsache dann als erfolgreich, lässt sich die Maßnahme (Baumbestand besteht nicht mehr) nicht mehr rückabwickeln.

Umgekehrt muss ein Wohnungseigentümer auch wissen, dass er mit seinem Antrag auf einstweilige Verfügung eine Maßnahme unter Umständen blockiert und damit einen Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft begründen kann. Da im einstweiligen Verfügungsverfahren nur eine vorläufige Entscheidung getroffen wird, kann sein Wunsch im Hauptsacheverfahren immer noch zurückgewiesen werden. Dann kann er wegen der eingetretenen Verzögerung und den damit vielleicht verbundenen Mehrkosten haftbar gemacht werden (Beispiel: Sonderumlage zur Dachsanierung wird nicht erhoben, Sturm zerlegt das Dach, Eigentümer muss Mehrkosten als Schadensersatz tragen).

16. Muster einer Anfechtungsklage

Anmerkung: Das Muster dient als Orientierungshilfe, ist unverbindlich und im Einzelfall zu konkretisieren!

Franz und Frieda Müller

Adresse

An das

Amtsgericht Hannover

Abteilung für Wohnungseigentumssachen –

Hauptstr. 7

12345 Hannover

Fristsache!

Anfechtungsklage

In der Wohnungseigentumssache

Franz und Frieder Müller, … Adresse …

Kläger –

gegen

die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft Hornstraße 7, Hannover, bestehend aus den Mitgliedern gemäß anliegender Eigentümerliste

Beklagte –

Zustellungsvertreter: WEG-Verwalter Heinz Frohgemut, Amtsplatz 3, Hannover

wegen Beschlussanfechtung

vorläufiger Streitwert: 5.000 €

beantragen wir,

den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Wohnungseigentümerversammlung vom x.y.2014 gemäß TOP 3 der Tagesordnung über die Sanierung des Daches mit einem Kostenvolumen von 100.000 Euro für ungültig zu erklären.
den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Wohnungseigentümerversammlung vom x.y.2014 gemäß TOP 4 der Tagesordnung über die Festsetzung einer Sonderumlage zur Dachsanierung für ungültig zu erklären.
Die Kosten des Verfahrens werden den Beklagten auferlegt.
Es wird angeregt, das schriftliche Vorverfahren anzuordnen, und bereits jetzt für den Fall, dass der Beklagte die geltend gemachte Forderung anerkennt, beantragt, gemäß§ 307 Satz 2 ZPO durch Anerkenntnis- und für den Fall, dass der Beklagte gesetzliche oder gerichtlich gesetzte Fristen versäumt, nach § 331 Absatz 3 ZPO durch Versäumnisurteil zu entscheiden.

Begründung:

Die Begründung wird fristgerecht nachgereicht.

Franz und Frieder Müller

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Nach § 23 IV WEG ist ein Beschluss nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Im Übrigen ist der Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil zu ungültig erklärt ist.

Diese Vorschrift ist ungemein wichtig. Um sie zu verstehen, kommt es auf den Unterschied zwischen „nichtig“ und „anfechtbar“ an. Der Unterschied zeigt sich vor allem dann, wenn ein Wohnungseigentümer eine Beschlussfassung mit einer Anfechtungsklage angreifen möchte.

Inhalt: Nichtige oder anfechtbare Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung

I. Grundsätzliche Aspekte zum Unterschied

1. Nichtige Beschlüsse entfalten keinerlei Wirksamkeit

2. Anfechtbare Beschlüsse sind bis zur Ungültigkeitserklärung wirksam

II. Detaillierte Aspekte zum Unterschied

1. Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot

a. Verstöße gegen Vorschriften des WEG

b. Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften

2. Sittenwidrige Beschlussfassung

3. Beschlussfassung ohne Beschlusskompetenz

III. Prozessuale Konsequenzen

I. Grundsätzliche Aspekte zum Unterschied

1. Nichtige Beschlüsse entfalten keinerlei Wirksamkeit

Nichtigkeit ist im Grunde die Steigerung von Anfechtbarkeit. Ein Beschluss ist u.a. nichtig, wenn er gegen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann (BGH NJW 2009, 2134). Ein nichtiger Beschluss entfaltet keinerlei Rechtswirkungen. Die Nichtigkeit braucht eigentlich nicht im gerichtlichen Verfahren geltend gemacht zu werden. Ein nichtiger Beschluss ist faktisch nicht existent.

In der Praxis ist es demgemäß schwierig, festzustellen, wann ein Beschluss tatsächlich nichtig ist. Will sich ein Wohnungseigentümer auf die Nichtigkeit des Beschlusses berufen, müssten der Verwalter und die anderen Wohnungseigentümer die Nichtigkeit anerkennen. Tun sie dies nicht und bezweifeln die Gründe, mit denen der Wohnungseigentümer die Nichtigkeit geltend macht, stehen sich die Parteien mit ihren Rechtsansichten unversöhnlich gegenüber. Fortbestehende Zweifel müssen dann zwangsläufig im Wege einer Feststellungsklage oder Anfechtungsklage endgültig beseitigt werden. Das Urteil hat dann aber nur deklaratorische Bedeutung. Es stellt dann nur fest, dass der Beschluss nichtig ist.

2. Anfechtbare Beschlüsse sind bis zur Ungültigkeitserklärung wirksam

Ist der Beschluss nicht nichtig, ist er allenfalls anfechtbar. Anfechtungsberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer, da mit der Beschlussfassung regelmäßig in dessen Rechtsstellung eingegriffen wird (z.B. Festsetzung der Wohngelder im Wirtschaftsplan). Anfechtungsberechtigt ist aber auch der Verwalter, wenn der Beschluss ihn in seinen Rechten beeinträchtigt (z.B. Abberufung des Verwalters).

Der Beschluss wird dann aber so lange als gültig behandelt, bis er vom Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Der Verwalter muss deshalb auch angefochtene Beschlüsse ausführen. Rechtskräftig bedeutet, dass der Kläger sämtliche Rechtsmittel ausgeschöpft oder eine Rechtsmittelfrist nicht wahrgenommen hat. Eine weitere Anfechtung kann dann nicht mehr erfolgen. Der Beschluss wird damit endgültig bestands- und damit rechtskräftig.

Beispiel: Ein Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage gegen den Wirtschaftsplan 2013. Trotz seiner Klage muss er die monatlichen Wohngelder bezahlen. Seine Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung.

Die aufschiebende Wirkung kann allenfalls dadurch erreicht werden, dass der Wohnungseigentümer in besonders dringlichen Fällen bei Gericht einen Antrag auf einstweilige Verfügung stellt und beantragt, die Umsetzung des Beschlusses vorläufig aufzuschieben. Stellt sich dadurch auf Seiten der Gemeinschaft ein Schaden ein, riskiert der Antragsteller selbst wieder eine Schadensersatzpflicht.

Erst wenn das Gericht im Prozess feststellt, dass die Beschlussfassung aus irgendwelchen Gründen anfechtbar und damit unwirksam ist, wird der Beschluss ungültig. Die auf der Grundlage des Beschlusses vorgenommenen Handlungen wären gegebenenfalls rückabzuwickeln. Stellt das Gericht im Beispielfall fest, dass die im Wirtschaftsplan 2013 festgesetzten Wohngelder zu hoch angesetzt sind, wäre der zu hoch festgesetzte Betrag an alle Wohnungseigentümer zu erstatten. Wurde der Wirtschaftsplan insgesamt für unwirksam erklärt, wäre er neu zu beschließen. Auch dieser Beschluss wäre wiederum anfechtbar.

II. Detaillierte Aspekte zum Unterschied

Der Unterschied zwischen Nichtigkeit und Anfechtbarkeit lässt sich sinnvollerweise an Beispielen am besten nachvollziehen. Ein Beschluss ist insbesondere nichtig, wenn er …

gegen ein gesetzliches Verbot verstößt,
sittenwidrig ist
oder die Eigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz besitzt.

1. Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und des BGB (§ 10 II 1 WEG). Nur dann, wenn das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt, können die Wohnungseigentümer von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen (§ 10 II 2 WEG).

Ein Beschluss ist daher nichtig, wenn er gegen Gebote oder Verbote des privaten und öffentlichen Rechts verstößt. Dabei ist insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz zu berücksichtigen (BGH NJW 1994, 2950). Im Wohnungseigentumsrecht bedarf es eines Kernbereichs von Rechten und Pflichten (Kernbereichslehre), in dem die Wohnungseigentümer nichts beschließen können (BGH NJW 2009, 2134). Diese Vorschriften sind „zwingendes“ Recht. Sie sind unverzichtbar und unveränderbar. Sie stehen nicht zur Disposition der Wohnungseigentümer.

Möchten die Wohnungseigentümer in diesem Kernbereich etwas verändern, müssen sie die Teilungserklärung ändern. Die Teilungserklärung kann aber nur durch Vereinbarung unter Zustimmung aller Wohnungseigentümer verändert werden. Die bloße Beschlussfassung genügt dafür nicht. Eine Vereinbarung ist dann aber auch dann wirksam, wenn ein Beschluss nichtig wäre (BGH ZMR 2004, 43: Parabolantennenverbot).

a. Verstöße gegen Vorschriften des WEG

Beschluss zur Aufhebung oder Änderung der Miteigentumsanteile (§ 3)
Beschluss zur Aufhebung oder Änderung des Sondereigentums (§ 4)
Beschluss zur Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum und umgekehrt (§ 4)
Beschluss zur Einschränkung der Veräußerungsbeschränkung: Die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden (§ 12 II)
Die Verwalterbestellung kann nicht ausgeschlossen werden (§ 20 II, IV: Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass zur ordnungsgemäßen Verwaltung ein Verwalter bestellt wird)
Die Neubestellung des Verwalters kann frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit beschlossen werden (§ 26 II)
Der Verwalter kann nicht zugleich Beirat sein (§ 29, Interessenkonflikt)
Das Recht von 1/4 aller Wohnungseigentümer zur Einberufung einer Versammlung kann nicht eingeschränkt werden (§ 24 II) (BayObLG MDR 1973, 49)
Die Befugnisse und Aufgaben des Verwalters können nicht eingeschränkt werden (§ 27 IV)
Beschluss, dass dem Verwalter die Bestimmung und Änderung des Kostenverteilungsschlüssel übertragen werde (§ 16 III)
Keine Übertragungsmöglichkeit der Genehmigung der Jahresabrechnung auf den Verwaltungsbeirat (OLG Hamburg ZMR 2003, 774)
Keine Beschlussfassung, dass ein anderer Eigentümer von der Verwaltung völlig ausgeschlossen werden (BGH NJW 1987, 650)
Kein Ausschluss des Teilnahmerecht an der Eigentümerversammlung (LG Stralsund NJW-RR 2005, 313: Wohl aber Ausschluss des Stimmrechts bei Zahlungsrückstand)
Keine Übertragungsmöglichkeit sämtlicher Entscheidungskompetenzen der Eigentümer auf einen Dritten. Wohnungseigentümer müssen grundsätzliche Entscheidungen der Verwaltung selbst gemeinschaftlich treffen können (§§ 20 ff) (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 127)

b. Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften

Eine Beschlussfassung, dass der Energieverbrauch entgegen der Heizkostenverordnung zu 100 % verbrauchsunabhängig erfolgen soll, ist nichtig (HeizKV ist zwingend).
Verstoß gegen die Baumschutzverordnung (Beschluss, dass ein Baum mit mehr als 60 cm Stammdurchmesser ohne Genehmigung der Gemeinde gefällt werden soll)
Verstoß gegen die Brandschutzverordnung (Beschluss, dass im Treppenhaus keine Feuerlöscher angebracht werden brauchen)
Vergabe von Instandsetzungsarbeiten an einen Schwarzarbeiter

2. Sittenwidrige Beschlussfassung

Ein Beschluss ist allgemein nichtig, wenn er gegen die guten Sitten oder gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot verstößt. Ein Verstoß gegen die guten Sitten liegt insbesondere vor, wenn ein Beschluss gegen das Sittlichkeitsgebot oder Anstandsgefühl „aller billig und gerecht denkenden Menschen“ verstößt. Konkret heißt dies:

Ein vollständiges Musizierverbot ist sittenwidrig (BGH NJW 1998, 3713)
Ein vollständiges Haustierhaltungsverbot ist sittenwidrig (OLG Saarbrücken ZMR 2007, 308). Verbot der Hundehaltung aber möglich (BGH ZMR 1995, 416)
Ein generelles Verbot von Parabolantennen kann vereinbart, aber nicht beschlossen werden (BGH NJW 2004, 937)
Generelles Verbot einen Rollstuhl im Hausflur abzustellen (OLG Düsseldorf ZMR 1984, 161)
Ein völliges Bade- und Duschverbot ist sittenwidrig (BayObLG WE 1992, 60)
Ein Beschluss, der den Betrieb der Waschmaschine und das Trocknen von Wäsche im Sondereigentum verbietet, ist nichtig (OLG Frankfurt NJW-RR 2002, 82)
Erfolgt die Beschlussfassung aufgrund der Stimmenmehrheit eines beherrschenden Wohnungseigentümers in sachwidriger Weise einseitig zu Lasten der Gemeinschaft, kann die Ausnutzung der Stimmenmehrheit sittenwidrig sein (OLG Schleswig ZMR 2006, 316)

3. Beschlussfassung ohne Beschlusskompetenz

Ein Beschluss ist nur möglich, wenn die Gemeinschaft eine Beschlusskompetenz besitzt. Das, was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden. Eine Vereinbarung ist dann erforderlich, wenn die Regelung eines Sachverhalts durch Mehrheitsbeschluss nicht möglich ist. Fehlt die Beschlusskompetenz für einen Sachverhalt, kann dieser nur durch Vereinbarung geregelt werden. Konkret:

Änderung der Gemeinschaftsordnung
Begründung oder Entzug von Sondernutzungsrechten
Abänderung des Stimmkraftprinzips (statt Kopfprinzip wird Wertprinzip vereinbart)
Veränderung der Zweckbestimmung einer Gemeinschaftseinrichtung (Trockenraum im Keller soll nur noch als Fahrradkeller genutzt werden)

III. Prozessuale Konsequenzen

Insoweit begründet sich die Anfechtbarkeit daraus, dass ein Beschluss zumindest nicht nichtig ist. Die Fehlerhaftigkeit eines Beschlusses kann formeller und materieller Natur sein. Formelle Gründe beziehen sich auf das Zustandekommen des Beschlusses, materielle Gründe beziehen sich auf den Beschlussinhalt.

Formelle Beschlussmängel (versehentliche Nichteinladung eines Wohnungseigentümers) machen einen Beschluss nur anfechtbar, begründen aber nicht seine Nichtigkeit (BGH NJW 2009, 2135). Auch die Vielzahl formeller Beschlussmängel führt nicht zur Nichtigkeit (BGH NJW 2009, 2135).

Die Rechtsprechung geht von dem Erfahrungssatz aus, dass ein formeller Beschlussmangel sich immer auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. Dabei wird unterstellt, dass der fehlerhafte Beschluss nicht, nicht so oder völlig anders gefasst worden wäre, hätte die Eigentümerversammlung den formellen Mangel erkannt und vermieden. Die Vermutung kann nur erschüttert werden, wenn nachzuweisen ist, dass der Beschluss auch ohne den Mangel ebenso zustande gekommen wäre (BGH ZMR 2002, 445).

Kann die Eigentümergemeinschaft nachweisen, dass der Beschluss bei Berücksichtigung der Gesetzeslage genauso gefasst worden wäre, bleibt die Anfechtung eines Wohnungseigentümers letztlich erfolglos.

Will ein Wohnungseigentümer eine Beschlussfassung angreifen, kommt es darauf an, wie sich die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Verwalter verhalten. Bestreitet die Wohnungseigentümergemeinschaft, dass der Beschluss nichtig sei, muss der Wohnungseigentümer überlegen, wie er prozessual vorgeht.

Im Zweifel wird der Wohnungseigentümer Anfechtungsklage erheben. Dabei kommt ihm § 46 II WEG zugute. Hat der Wohnungseigentümer als Kläger erkennbar eine Tatsache übersehen, aus der sich die Nichtigkeit des Beschlusses ergibt, muss ihn das Gericht darauf hinweisen. Er kann seine Anfechtungsklage dann in einer Feststellungsklage abändern. Die Anpassung hat insbesondere Kostenfolgen.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Nicht immer sind Worte Schall und Rauch. In einem Versammlungsprotokoll können sie erhebliches Konfliktpotenzial entfalten. Wird in einer Eigentümerversammlung die Niederschrift fehlerhaft protokolliert, hat jeder Wohnungseigentümer einen Berichtigungsanspruch. Ein ordnungsgemäß erstelltes Protokoll ist Bestandteil einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Rechtsgrundlage ist § 21 V WEG (OLGG Hamm MDR 1989, 914).

Im Idealfall berichtigt der Protokollführer oder Versammlungsleiter auf die Beanstandung eines Wohnungseigentümers hin einen aufgefundenen offensichtlichen Fehler.

Inhalt: Protokollierung der Eigentümerversammlung

1. Berichtigungsanspruch erfordert Rechtsschutzinteresse

Im Zweifelsfall kommt es darauf an, dass ein Rechtsschutzinteresse besteht, aus dem sich der Anspruch zur Protokollberichtigung ergibt. Ein Rechtsschutzinteresse verhindert, dass willkürliche, unsachgemäße, übertriebene, emotionale oder inkompetente Änderungen vorgetragen werden.

Ein solches ist anzunehmen, wenn die gewünschte Änderung die Rechtsposition des Wohnungseigentümers rechtlich erheblich verändern und im günstigsten Fall verbessern würde.

2. Versammlungsleiter hat Formulierungsermessensspielraum

Soweit sich aus der Korrektur der Niederschrift keine rechtliche Veränderung ergeben würde und die Korrektur keinerlei Auswirkung auf die Beschlussfassung hat, wird es im Regelfall an einem solchen Rechtsschutzinteresse fehlen. Insbesondere trifft dies zu, wenn es um inhaltliche, sprachliche oder formelle Belanglosigkeiten geht (KG Berlin WuM 1989, 347).

Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Versammlungsleiter einen gewissen Ermessensspielraum, wenn er den Inhalt einer Versammlung inhaltlich, formell und sprachlich wiedergibt. Naturgemäß formuliert jeder, der sich betroffen fühlt, Wortlaute anders. Insoweit dürfte dem Versammlungsleiter ein gewisser Formulierungsvorrang einzuräumen sein. Ein Ermessensverstoß lässt sich dann begründen, wenn der Beschlussinhalt falsch, unvollständig oder überhaupt nicht wiedergegeben wird (BayObLG WE 1992, 86).

3. Bei baulichen Veränderungen kommt es auf den Wortlaut an

Soweit es um bauliche Veränderungen geht, kommt es wegen der sich aus § 16 VI WEG ergebenden Kostentragungspflicht zu Lasten des einzelnen Wohnungseigentümers ausnahmsweise darauf an, dass die abgegebenen Stimmen korrekt wiedergegeben werden.

4. Niederschrift muss Persönlichkeitsrechte beachten

Ein Berichtigungsanspruch kann auch begründet sein, wenn ein Wohnungseigentümer die Verletzung seines allgemeinen Persönlichkeitsrechts geltend macht und dazu eine bestimmte Formulierung im Protokoll beanstandet. Rechtsgrundlage ist (§§ 1004, 823 BGB: Unterlassungsanspruch bei unerlaubter Handlung). Auch hier muss ein Rechtsschutzbedürfnis bestehen.

Soweit ein Ablaufprotokoll erstellt wird, gebietet der Persönlichkeitsschutz, dass die Niederschrift keine unsachlichen Wertungen, personenbezogene Schärfen, Bloßstellungen oder Diskriminierungen enthält (BayObLG WE 2005, 108).

5. Monatsfrist gilt auch für Berichtigungsklage

Besteht ein Wohnungseigentümer auf seinem Berichtigungsanspruch, muss er innerhalb eines Monats Klage auf Berichtigung des Versammlungsprotokolls erheben. Aus Gründen der Rechtssicherheit wendet die Rechtsprechung § 46 I 2 WEG (Monatsfrist für die Anfechtungsklage) analog an (KG Berlin WuM 1990, 363; OLG Hamm MDR 1985, 502).

6. Adressat der Berichtigung ist der Versammlungsleiter

Der Versammlungsleiter ist Adressat des Berichtigungsanspruchs. Soweit ein Protokollführer mit der Niederschrift beauftragt wurde, verbleibt es dennoch bei der Verantwortung des Versammlungsleiters für den Inhalt der Niederschrift. Dies gilt auch, wenn ein Mitarbeiter des Verwalters des Protokoll führt (BayObLG WuM 1990, 174).

Im Rechtsstreit sind die übrigen Wohnungseigentümer beizuladen.

Die Berichtigung des Versammlungsprotokolls erfolgt, indem der Versammlungsleiter auf dem Original einen Berichtigungsvermerk anbringt und diesen selbst abzeichnet. Die Berichtigung ist auch in der Beschluss-Sammlung zu vermerken.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Im Idealfall informiert ein guter Verwalter die Eigentümer über alles, was organisatorisch anfällt und wichtig ist. Dazu übersendet er alle Unterlagen, die im Rahmen seiner Arbeit anfallen und für den Eigentümer von Interesse sind. Aus Sicht des Eigentümers kommt ein…

allgemeines Auskunftsrecht,
das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen
und das Einsichtsrecht in die Beschluss-Sammlung in Betracht.
Nicht zuletzt ist der Verwalter verpflichtet, bei der Beendigung seiner Verwaltungstätigkeit sämtliche Unterlagen herauszugeben (§§ 675, 666, 667 BGB).

1. Auskunftsrecht des Wohnungseigentümers

Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch gegen den Verwalter auf Auskunft. Dies gebietet der Sinn und Zweck seines Verwaltervertrages (§ 675, 666 BGB). Grundsätzlich steht der Auskunftsanspruch aber nur der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht dem einzelnen Eigentümer zu. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist Vertragspartner des Verwaltervertrages und somit faktisch der „Arbeitgeber“ des Verwalters.

Um eine übermäßige Arbeitsbelastung des Verwalters zu vermeiden, ist dieser Auskunftsanspruch regelmäßig in der Wohnungseigentümerversammlung vorzutragen. Gegebenenfalls ist die Thematik als Tagesordnungspunkt in die Tagesordnung aufzunehmen. Ist diese Gegenstand ordnungsgemäßer Verwaltung, ist der Verwalter verpflichtet, das Thema in die Tagesordnung aufzunehmen.

Außerhalb der Wohnungseigentümerversammlung kann der einzelne Wohnungseigentümer den Verwalter nur dann zur Auskunft auffordern, wenn er im Einzelfall an einer bestimmten Information ein berechtigtes und aktuelles Bedürfnis hat (BayObLG NJW 1972, 1377). Der Auskunftsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers ist insoweit eingeschränkt, als die Eigentümergemeinschaft selbst von ihrem Auskunftsrecht keinen Gebrauch macht (OLG Celle DWE 1984, 126).

Der Verwalter muss dem Eigentümer auch eine Namens- und Anschriftenliste der Miteigentümer zur Verfügung stellen. Datenschutzrechtliche Gesichtspunkte treten hinter das Interesse des Eigentümers zurück, Angaben über die Identität und Erreichbarkeit seiner Miteigentümer zu erhalten.

2. Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen

a. Einsicht in die Versammlungsprotokolle

Jeder Wohnungseigentümer kann sämtliche Verwaltungsunterlagen einsehen. Insbesondere hat er das Recht, die Niederschriften (Protokolle der Eigentümerversammlungen) einzusehen (§ 24 VI S.3 WEG). Das Einsichtsrecht umfasst sämtliche Verwaltungsunterlagen, somit auch die Unterlagen, die in der Vergangenheit angefallen sind. Dies betrifft auch Vorgänge, für die der Verwalter bereits entlastet wurde. Auch Datenschutzgründe können der Einsichtnahme nicht entgegengehalten werden (BGH NJW 2010, 440: im Verhältnis Gesellschafter zu Gesellschaft).

Für das Einsichtsrecht braucht der Wohnungseigentümer kein berechtigtes Interesse vorzutragen. Das Einsichtsrecht dient der individuellen Kontrolle des Verwalters.

b. Ort der Einsichtnahme

Dazu muss er sich in die Geschäftsräume des Verwalters begeben (BGH NJW 2011, 1137; OLG Köln NZM 2006, 702).

c. Kosten der Einsichtnahme

Er hat Anspruch auf Anfertigung von Kopien. Der Verwalter darf dafür eine angemessene Gebühr für Material und Arbeitszeit in Rechnung stellen (OLG München WuM 2007, 215). Die Gemeinschaft kann auch beschließen, dass der Verwalter für den besonderen Verwaltungsaufwand einen bestimmten Kostenbeitrag einfordern kann. Die bloße Einsichtnahme muss jedoch immer kostenfrei bleiben (Abramenko: Das neue WEG § 3 R.93).

Der Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Aushändigung von Originalunterlagen (BayObLG NZM 2003, 246). Diese verwahrt der Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Dokumentationszwecken.

d. Einsicht in die Beschluss-Sammlung

Nach dem Gesetz ist der Verwalter ausdrücklich verpflichtet, dem Wohnungseigentümer Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu gewähren (§ 24 VII S. 8 WEG). Das Einsichtnahmerecht umfasst auch das Recht auf Fertigung und Übersendung von Kopien gegen Kostenerstattung (OLG München ZMR 2006, 881).

Außerdem hat der Eigentümer das Recht, eine dritte Person zu bevollmächtigen, die Beschlusssammlung einzusehen. Auch der Dritte braucht kein besonderes rechtliches Interesse nachzuweisen. Es genügt die Bevollmächtigung.

Ein Dritter, der keine Ermächtigung eines Wohnungseigentümers besitzt, hat kein Einsichtsrecht. Ein Bietinteressent, der eine Wohneinheit im Zwangsversteigerungsverfahren erwerben möchte, ist natürlich daran interessiert, vor der Abgabe von Geboten Einblick in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft zugleich ein Interesse daran, einen zahlungskräftigen Miteigentümer in die Gemeinschaft aufzunehmen, könnte der Verwalter anregen, dass ein anderer Wohnungseigentümer die Ermächtigung erteilt (Vorschlag Abramenko Handbuch WEG 2009, § 5 R. 176).

Soweit der Verwalter dem Wohnungseigentümer oder dem bevollmächtigten Dritten die Einsichtnahme verweigert, kann er auf Auskunft verklagt werden. Die Klage ist gegen den Verwalter zu richten.

Soweit der Verwalter die Einsichtnahme in die Beschluss-Sammlung nur deshalb verweigert, weil er sie überhaupt nicht oder nicht ordnungsgemäß führt, riskiert er seine Abberufung. Das Gesetz sieht die Führung einer Beschlusssammlung als maßgebliches Kriterium ordnungsgemäßer Verwaltertätigkeit an. Ist dies nicht der Fall, liegt ein wichtiger Grund vor, um den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen (§ 26 I S. 4 WEG).

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Will ein Gläubiger eine Forderung gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft zwangsweise vollstrecken, ist der WEG-Verwalter verpflichtet, für die Wohnungseigentümergemeinschaft die eidesstattliche Versicherung bzw. neuerdings die Vermögensauskunft zu erteilen. Mancher Verwalter ist sich dessen offensichtlich nicht bewusst und verweigert sich. Damit geht er das Risiko ein, vom Gläubiger im Wege eines Haftbefehls, der auch vollstreckbar ist, zur Abgabe der Versicherung / Vermögensauskunft gezwungen zu werden.

Um Risiken dieser Art zu vermeiden, sollte jeder Verwalter und jeder Wohnungseigentümer wissen, wie er sich in einer solchen Situation verhalten muss. Die Kenntnis der gesetzlichen Gegebenheiten erleichtert das Verständnis.

Inhalt: Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung / Vermögensauskunft durch den WEG-Verwalter

1. Wohnungseigentümergemeinschaft ist Rechtssubjekt

Zunächst muss man wissen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig ist. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten (§ 10 VI WEG). Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer war. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist also teilrechtsfähig. Teilrechtsfähigkeit bedeutet somit die Fähigkeit, als Rechtssubjekt am Rechtsverkehr aktiv teilzunehmen, Träger von Rechten und Pflichten zu sein und im gerichtlichen Verfahren klagen und verklagt werden zu können.

2. WEG-Verwalter ist gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft

Tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr auf, muss sie handlungsfähig sein. Als Rechtssubjekt sind nicht die einzelnen Wohnungseigentümer Vertragspartner, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Dann obliegt dem Verwalter als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft deren Vertretung (§ 27 III WEG).

3. Gemeinschaft besitzt Verwaltungsvermögen

Ein weiterer Ansatz findet sich in § 10 VII WEG. Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zum Verwaltungsvermögen gehören insbesondere die durch den WEG-Verwalter eingenommenen Gelder (Guthaben bei Kreditinstituten, Instandhaltungsrücklagen, Geldanlagen, Zinserträge, Wohngeldforderungen gegen einzelne Wohnungseigentümer).

4. Gläubiger kann ins Verwaltungsvermögen vollstrecken

In der Konsequenz bedeutet dies, dass die Gläubiger im Hinblick auf gemeinschaftsbezogene Forderungen das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch nehmen, ihre Forderungen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche gerichtlich geltend machen und letztlich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zwangsvollstrecken können (§ 10 VI 1 WEG).

Ungeachtet dessen, kann der Gläubiger auch einzelne Wohnungseigentümer für die Verwaltungsschulden der Gemeinschaft in Anspruch nehmen. Sein Anspruch ist allerdings der Höhe nach auf den jeweiligen Miteigentumsanteil des Miteigentümers begrenzt. Jeder Wohnungseigentümer haftet den Gläubigern des Verbandes entsprechend seiner Miteigentumsanteile für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Der Gläubiger kann die Wohnungseigentümergemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümer wahlweise nebeneinander in Anspruch nehmen.

5. BGH: WEG-Verwalter ist zur Abgabe der e.V. / Vermögensauskunft verpflichtet

Beauftragt der Gläubiger den Gerichtsvollzieher, eine titulierte Forderung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu vollstrecken, braucht er einen Ansprechpartner. Dieser Ansprechpartner ist der WEG-Verwalter (§ 27 III WEG). Der Verwalter ist dann verpflichtet, gegenüber dem Gerichtsvollzieher die Vermögensverhältnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft offen zu legen.

Dieser Offenlegungspflicht wurde früher als eidesstattliche Versicherung bezeichnet. Mit der Reform der Sachaufklärung zum 1.1.2013 wurde aus der eidesstattlichen Versicherung nunmehr die Vermögensauskunft.

Bereits für die eidesstattliche Versicherung hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass der WEG-Verwalter verpflichtet ist, die eidesstattliche Versicherung für die Wohnungseigentümergemeinschaft abzugeben (BGH Beschluss v.22.9.2011 – I ZB 61/10). Gleiches gilt natürlich auch für die Vermögensauskunft.

Die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung gehöre zu der ordnungsgemäßen Erfüllung der Aufgaben des Verwalters. Wenn der Gläubiger die Wohnungseigentümergemeinschaft verklagen kann und diese dabei von dem Verwalter vertreten wird, ist es zwangsläufig, dass der Verwalter auch im Zwangsvollstreckungsverfahren Ansprechpartner des Gläubigers ist. Bestandteil des Zwangsvollstreckungsverfahrens ist in letzter Konsequenz auch die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung / Vermögensauskunft. Sie gehört zur ordnungsgemäßen Erfüllung seiner Aufgaben. Er ist verpflichtet, die Verpflichtungen der Gemeinschaft aus dem Verwaltungsvermögen zu bezahlen.

Auch habe der Gläubiger ein schutzwürdiges Interesse daran, über die Vermögensverhältnisse der Gemeinschaft informiert zu werden. Zu dieser Auskunft ist in der Regel nur der Verwalter in der Lage. Es wäre wenig praktikabel, wenn sich der Gläubiger mit dem einzelnen Wohnungseigentümer auseinandersetzen müsste.

Für den Verwalter ist die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung / Vermögensauskunft natürlich eine unangenehme Angelegenheit. Sie betrifft aber keinesfalls die Person des Verwalters als solche. Der Verwalter muss sich als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft verstehen, die er gesetzlich vertritt. Nur in dieser Funktion leistet er die Versicherung.

6. Gläubiger kann Abgabe der e.V. / Vermögensauskunft erzwingen

Weigert sich der Verwalter, die eidesstattliche Versicherung / Vermögensauskunft zu erteilen, kann das Gericht auf Antrag des Gläubigers einen Haftbefehl gegen den Verwalter erlassen (§ 802g ZPO). Gleiches gilt, wenn er dem Termin zur Abgabe der Vermögensauskunft unentschuldigt fernbleibt oder die Abgabe grundlos verweigert. Der Verwalter muss auf Ladung des Gerichtsvollziehers persönlich erscheinen. Im Termin muss der Verwalter alle Unterlagen offen legen, aus denen sich die Vermögensverhältnisse der Eigentümergemeinschaft entnehmen lassen. Die Vermögensauskunft muss alle zwei Jahre neu erteilt werden. Sie verhindert aber nicht, dass ein Gläubiger dennoch versucht, in das Vermögen der Gemeinschaft zu vollstrecken.

7. Was bedeutet Vermögensauskunft?

Früher sprach das Gesetz vom Offenbarungsverfahren oder der eidesstattlichen Versicherung. Neuerdings heißt es Vermögensauskunft. Die Vermögensauskunft verpflichtet zur Vorlage des Vermögensverzeichnisses sowie zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung über die Vermögensverhältnisse der Gemeinschaft (§ 802c ZPO). Danach hat der Verwalter zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er alle Angaben nach bestem Wissen und Gewissen richtig und vollständig gemacht hat.

Falsche Angaben bedroht § 156 StGB mit einer Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren oder Geldstrafe. Wird eine falsche Angabe rechtzeitig berichtigt, kann das Gericht von einer Strafe absehen oder diese mildern (§ 158 StGB).

8. Was ist das Ziel der Reform der Vermögensauskunft?

Mit der Reform der Sachaufklärung rückt der Gesetzgeber die gütliche Einigung in den Mittelpunkt der Tätigkeit des Gerichtsvollziehers. Insbesondere ist der Gerichtsvollzieher berechtigt, Auskünfte Dritter über das Vermögen des Schuldners einzuholen. Unter anderem kann er beim Bundeszentralamt für Steuern die für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Konten und Depots in Erfahrung bringen. Ziel der Reform ist natürlich, dass der Gläubiger schneller ans Ziel kommt.

9. Ist ein Widerspruch noch möglich?

Früher konnte der Schuldner der Abgabe der eidesstattlichen Versicherung widersprechen. Gegen die Vermögensauskunft ist kein Widerspruch mehr möglich.

Der Schuldner kann die Vollstreckungsmaßnahme des Gerichtsvollziehers mit der Erinnerung (§ 766 ZPO: Fehler in der Art und Weise der Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher) oder mit der sofortigen Beschwerde (§ 793 ZPO: z.B. gegen die Anordnung des Haftbefehls) angreifen. Die Erinnerung hat keine aufschiebende Wirkung. Das Verfahren auf Abnahme der Vermögensauskunft wird ungeachtet des Rechtsmittels fortgesetzt. Will der Verwalter dagegenhalten, muss er die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung im Wege der einstweiligen Anordnung beantragen (§§ 766, 732 II ZPO).

10. Wie kann sich der Verwalter wehren?

Im Sinne einer gütlichen Einigung kann der Gerichtsvollzieher eine Zahlungsfrist einräumen oder eine Ratenzahlung erlauben, sofern der Verwalter darlegen kann, die nach Höhe und Zeitpunkt festzusetzenden Zahlungen erbringen zu können. Die Vollstreckung wird dann aufgeschoben. Die Tilgung soll möglichst binnen 12 Monaten abgeschlossen sein (§ 802b ZPO). Ist eine Einigung nicht möglich, verbleibt nur die Vermögensauskunft. Erweist sich die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche vermögenslos, kann der Gläubiger den einzelnen Wohnungseigentümer in Höhe seiner Miteigentumsanteile in Anspruch nehmen.

11. Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht insolvenzfähig

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist übrigens nicht insolvenzfähig. Der Gesetzgeber hat diese Geltung ausdrücklich in § 11 III WEG festgeschrieben. Danach findet über das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft kein Insolvenzverfahren statt. Damit steht dem Gläubiger mit der Wohnungseigentümergemeinschaft ein nicht insolvenzfähiger Verband gegenüber. Es bleibt dem Verwalter demnach verwehrt, für die Gemeinschaft Insolvenzantrag zu stellen.

Wollen die Wohnungseigentümer die Vollstreckung in ihre Miteigentumsanteile vermeiden, müssen Sie für eine ausreichende Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft sorgen und gegebenenfalls eine Sonderumlage beschließen. Der einzelne Wohnungseigentümer bzw. die Gemeinschaft hat im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung Anspruch auf ein entsprechende Beschlussfassung (§ 16 II WEG). Dieser sich aus einer Beschlussfassung ergebende Anspruch ist wiederum durch den Gläubiger pfändbar.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Seit dem 01.07.2007 besteht im Wohnungseigentumsrecht die Verpflichtung, eine „Beschlusssammlung zu führen.“ Bereits vorher konnten die Wohnungseigentümer vereinbaren und den Verwalter verpflichten, sämtliche Versammlungsprotokolle in ein Beschlussbuch aufzunehmen.

In diesem Artikel geht es speziell um das Führen der Beschlusssammlung durch den WEG-Verwalter. Wir haben versucht die meisten Fragen die mit der Beschlusssammlung im Zusammenhang stehen ausführlich zu beantworten, nicht zuletzt, weil das nicht führen einer Beschlusssammlung zur Abberufung der Hausverwaltung führen kann.

Inhalt: Beschlusssammlung – Was muss ich wissen?

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

1. Gründe für die Führung einer Beschlusssammlung

Die gesetzliche Verpflichtung zur Führung einer Beschlusssammlung begründet sich daraus, dass Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Grundbuch keine zuverlässige Informationsquelle mehr sein können. Der Käufer von Wohneigentum ist damit nicht mehr in der Lage, sich zuverlässig über die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu informieren.

Diese Informationspflichten ergeben sich insbesondere daraus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Beschlusskompetenzen auch für Angelegenheiten hat, die nicht mehr im Grundbuch eingetragen werden müssen. Da solche Beschlüsse auch für den Rechtsnachfolger verbindlich sind, muss dem Bedürfnis Rechnung getragen werden, sich vor dem Kauf von Wohnungs- und Teileigentum umfassend informieren zu können.

2. Kritik an der Beschlusssammlung

Die Beschlusssammlung ist damit neben dem Grundbuch eine selbständige Informationsquelle. Dennoch ist sie der Kritik ausgesetzt. Da anders als bei der Niederschrift einer Eigentümerversammlung für die Beschlusssammlung vom Gesetz keine Unterschrift gefordert wird, ist die Beschlusssammlung für nachträgliche Änderungen oder gar Manipulationen offen.

Hinzu kommt, dass die inhaltliche Qualität von der Kompetenz und dem Engagement derjenigen Person abhängt, der die Führung der Beschlusssammlung übertragen ist. Wird hier nachlässig gearbeitet, kann die Einsichtnahme in eine unvollständige oder fehlerhafte Beschlusssammlung durchaus zu negativen wirtschaftlichen Konsequenzen führen. Beispiel: Die Beschlussfassung zur Zahlung einer fortlaufenden Sonderumlage wird nicht vermerkt. Der Erwerber von Wohneigentum stellt erst nach dem Kauf fest, dass er Sonderumlagenbeiträge leisten muss.

3. Wer ist zur Führung der Beschlusssammlung verpflichtet?

Zur Führung der Beschlusssammlung ist der Verwalter verpflichtet (§ 24 VIII WEG). Gibt es keinen Verwalter, ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verantwortlich. Die Wohnungseigentümer können aber mit Stimmenmehrheit jede andere Person beauftragen.

Inwieweit auf die Führung der Beschlusssammlung verzichtet werden kann, ist streitig. Die Eigentümerversammlung habe keine Beschlusskompetenz. Sie könne jedoch beschließen, dass die inhaltlichen Anforderungen auf ein Minimum reduziert werden. Teils wird darauf verwiesen, dass das Gesetz die Führung nicht zwingend vorschreibe.

Und die Historie von Eigentümerversammlungen aber nachvollziehbar auch im Interesse aller Eigentümer zu gestalten, sollte auf die Beschlusssammlung nicht verzichtet werden.

4. Inhalte einer Beschlusssammlung

Die Inhalte gibt § 24 VII, VIII WEG vor.

Einzutragen sind:

Alle in Wohnungseigentumsversammlungen verkündeten Beschlüsse
Alle schriftlichen Beschlüsse im Umlaufverfahren gemäß § 23 III WEG
Alle Urteilsformeln von gerichtlichen Entscheidungen in Rechtsstreitigkeiten gemäß § 43 WEG.

5. Welche Beschlüsse sind einzutragen?

Einzutragen sind nur die verkündeten Beschlüsse. Diese sind mit der Verkündung durch den Versammlungsleiter wirksam. Einzutragen ist der Wortlaut des Beschlusses. Die Mitteilung, dass der Tagesordnungspunkt X angenommen worden sei, ist nicht relevant. Nur aus dem Beschlusstenor selbst können Wohnungseigentümer und Rechtsnachfolger erkennen, was konkret beschlossen wurde. Anlagen zum Beschluss bleiben außen vor. Diese würden die Beschlusssammlung unübersichtlich machen.

Einzutragen sind Umlaufbeschlüsse im schriftlichen Verfahren (§ 24 VII Nr. 2 WEG).

Auch Negativ-Beschlüsse (Antragsablehnung) haben Beschlussqualität und müssen eingetragen werden. Nicht-Beschlüsse oder Scheinbeschlüsse wegen fehlender Verkündung oder Abstimmung sind wegen fehlender Beschlusseigenschaft nicht einzutragen.

Nicht eintragungsfähig sind Geschäftsordnungsbeschlüsse. Sie erfüllen mit dem Ende der Versammlung ihren Zweck und sind dann belanglos.

Die Eintragung hat unter Angabe von Ort und Datum der Verkündung mit dem Wortlaut des Beschlusses zu erfolgen.

6. Welche Gerichtsentscheidungen sind einzutragen?

Einzutragen sind allgemein alle gerichtlichen Entscheidungen, die für die Wohnungseigentümer insbesondere deren Rechtsnachfolger rechtlich oder tatsächlich relevant sein können.

Wiederzugeben ist nur die Urteilsformel, nicht die Entscheidungsgründe

Einzutragen sind auch Kostenfestsetzungsbeschlüsse sowie Vollstreckungsbescheide (nicht Mahnbescheide).

Auch vorläufig vollstreckbare Entscheidungen sind einzutragen, da insoweit ein Informationsbedürfnis besteht.

Einzutragen sind auch Entscheidungen aus Rechtsstreitigkeiten mit Nicht-Wohnungseigentümern. Daraus können sich Verpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten ergeben, die der Erwerber kennen sollte.

Streitig ist die Eintragung eines Prozessvergleichs, da hier die Urteilseigenschaft fehlt. Soweit sich daraus jedoch eine Verpflichtung oder ein Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt, sollte eingetragen werden. Letztlich spricht auch die damit einhergehende Beendigung eines Gerichtsverfahrens für die Eintragungspflicht.

Eine Gerichtsentscheidung, die die Entziehung des Wohnungseigentums (§ 18 WEG) feststellt, soll nicht eintragungspflichtig sein, da in der Beschlusssammlung nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer in Bezug auf die Verwaltung dokumentiert werden soll. Die Frage ist aber streitig, so dass im Zweifel die Eintragung erfolgen sollte.

Wiederzugeben sind neben dem Urteilstenor, Ort, Datum, Gericht und Parteien.

7. Form der Eintragung

Beschlüsse und Gerichtsentscheidungen sind fortlaufend zu nummerieren. Dadurch sollen Manipulationen verhindert werden. Auch lässt sich so die Vollständigkeit der Sammlung prüfen. Die Nummerierung darf nicht auf das Wirtschafts- oder Kalenderjahr beschränkt werden, sondern muss fortlaufend über die Jahre hinweg erfolgen (also nicht 1-4/2013, 1-5/2014, sondern 1 ff)

Um die Übersichtlichkeit zu ermöglichen, ist nicht die gesamte Niederschrift aufzunehmen. Das Gesetz erlaubt die Wiedergabe der Daten in Schriftform oder elektronischer Form. Um datenschutzrechtliche Vorschriften zu beachten, muss eine Zugangsberechtigung bestehen und sichergestellt sein, dass die Beschlusssammlung nur zu erlaubten Zwecke verwendet wird. Insoweit kann es angebracht sein, dass jeder Wohnungseigentümer eine datenschutzrechtliche Erklärung unterschreibt.

8. Zeitpunkt der Eintragung

Nach § 24 VII Nr. 7 WEG hat die Eintragung „unverzüglich“ zu erfolgen. Unverzüglich bedeutet rechtlich „ohne schuldhaftes Zögern“. In der Praxis werden Fristen von 1 bis 5 Werktagen zugestanden. Die Eintragung nach Ablauf einer Woche soll jedenfalls nicht mehr unverzüglich sein (LG München 1 T 22613/07). Der Verwalter muss seinen Geschäftsbetrieb darauf einrichten, dass er aufzunehmende Daten sofort in die Sammlung aufnehmen kann. Die Frist beginnt mit der Verkündung des Beschlusses in der Versammlung.

Die Monatsfrist zur Anfechtung erlaubt nicht, dass die Aufnahme in die Sammlung zurückgestellt wird.

Inhalte, die sich im Falle der Aufhebung eines Beschlusses überholt haben, können gelöscht werden (§ 24 VII 4 WEG). Werden Beschlüsse angefochten, sind diese mit einem entsprechenden Vermerk (z.B. Beschluss angefochten) zu versehen. Auch die Aufhebung eines Versammlungsbeschlusses durch einen Zweitbeschluss ist mit einem Vermerk zur jeweiligen Eintragung zu ergänzen.

9. Konsequenzen, wenn die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß geführt wird

Soweit der Verwalter die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß führt, begründet sein Verhalten einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung und Abberufung aus dem Amt (§ 26 I 4 WEG). Nicht jede Verzögerung bei der Führung einer Beschlusssammlung stellt gleich einen wichtigen Grund dar. Die Eigentümergemeinschaft hat einen Ermessensspielraum, ob sie den Verwalter abberufen soll oder nicht (BGH Urt.v.10.12.2012- V ZR 105/11).

Eine Haftung des Verwalters gegenüber dem Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers ist im Gesetz jedoch nicht vorgesehen.

Insoweit ist der Verwalter verpflichtet, seinen Betrieb so zu organisieren, dass eine zeitgerechte Eintragung ermöglicht wird. Er muss insbesondere sicherstellen, dass Vorgänge kurzfristig in der Beschlusssammlung eingetragen werden, also …

dass bei seiner Verhinderung sichergestellt ist, dass ein Vertreter die Eintragung vornehmen kann,
sowie durch regelmäßige Kontrollen frühzeitig festgestellt werden kann, dass eine eintragungsbedürftige Tatsachen nicht eingetragen wurde.

Fehler in der Beschlusssammlung sind zu berichtigen. Dazu ist der Verwalter verpflichtet und berechtigt. Handelt der Verwalter nicht, kann jeder Wohnungseigentümer ihn gerichtlich verpflichten.

10. Bedeutung der Beschlusssammlung für Rechtsnachfolger

Die Beschlusssammlung hat keine Publizität mit Gutglaubenswirkung, so wie sie im Grundbuch anzutreffen ist. Da nicht alle Fakten, die in der Wohnungseigentümergemeinschaft relevant sind, ins Grundbuch eingetragen werden, kann ein Erwerber dennoch nicht auf den Inhalt des Grundbuchs absolut vertrauen. Ebensowenig kann er auf die Beschlusssammlung vertrauen (siehe oben Kritik).

Nur die Zusammenschau von Grundbuch, Teilungserklärung, Beschlusssammlung und Information des veräußerten Wohnungseigentümers sowie die Befragung des Verwalters ermöglichen einen umfassenden und halbwegs zuverlässigen Überblick über die Gegebenheiten.

11. Einsichtsrechte in die Beschlusssammlung

Jeder Wohnungseigentümer hat ein Einsichtsrecht in die Beschlusssammlung. Er kann dieses Recht auf Dritte (Kaufinteressent, Mieter, Bietinteressent im Versteigerungsverfahren) übertragen.

Soweit der Eigentümer einem Bietinteressenten das Einsichtsrecht verweigert, kann ein anderer Wohnungseigentümer den Interessenten ermächtigen, die Beschlusssammlung einzusehen. Eine solche Ermächtigung liegt im Interesse aller Wohnungseigentümer, da mit dem Zuschlag der zahlungsunfähige Wohnungseigentümer durch einen zahlungskräftigen Wohnungseigentümer ersetzt wird.

Das Einsichtsrecht umfasst auch den Anspruch, Kopien aus der Beschlusssammlung anfertigen zu lassen. Hierfür hat der Verwalter einen Kostenerstattungsanspruch. Die bloße Einsicht jedoch muss gebührenfrei bleiben,

12. Muster: Beschlusssammlung (Orientierungshilfe)

Lfd. Nr.	Beschluss	Eigentümer- versammlung	Gerichts-entscheidung	Vermerk	Eintragungs-vermerk
		Art, Ort, Datum, TOP, Datum der Verkündung	Gericht, Datum, Az., Tenor, Parteien	angenommen, abgelehnt, aufgehoben, gelöscht, rechtskräftig	Versammlungs-leiter, Verwalter, Datum, Unterschrift
1.	„Die Verwaltung wird für das Wirtschaftsjahr 2013 entlastet“	Ordentl. ETV. vom 1.4.2014 Ortsstr. 3, München		Einstimmig angenommen	Max Meider, Verwalter
2.	„Die WEG duldet, dass einzelne Eigentümer Ihre Stellplätze mit Parkbügel auf eigene Kosten versehen.“	Umlauf-beschluss im schriftl. Verfahren verkündet durch Mitteilung an alle Eigentümer vom 01.03.2014		Einstimmig beschlossen	Max Meider, Verwalter

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Die Thematik ist hochaktuell. Wohnungseigentum ist beliebt. Die Gemeinschaft vieler Eigentümer bringt es mit sich, dass die finanziellen Probleme einer einzelnen Person auch zum Problem für die Gemeinschaft werden. Die Wohnungseigentümer sind gesetzlich verpflichtet, die im Wirtschaftsplan festgelegten Wohngeldvorschüsse zu leisten (§ 28 II WEG). Kommt ein Wohnungseigentümer seiner Zahlungspflicht nicht nach, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden, was zu tun ist. Dabei sind eine Reihe unterschiedlicher Aspekte zu beachten.

Inhalt: Hausgeldschulden einzelner Wohnungseigentümer

1. Prämissen, die jeder Wohnungseigentümer akzeptieren muss

2. Zahlungsvereinbarung verhandeln

3. Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht des säumigen Eigentümers

a. Grundsätzlicher Ausschluss des Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechts

b. Fälle, in denen Aufrechnung möglich ist

4. Zahlungsklage

5. Entziehung des Wohnungseigentums

6. Vollstreckungsmöglichkeiten

6.1. Pfändungsmaßnahmen

6.2. Zwangssicherungshypothek

6.3. Beantragung der Zwangsverwaltung

6.4. Beantragung der Zwangsversteigerung

a. Ablauf des Verfahrens

b. Hausgeldforderungen sind privilegierte Forderungen

c. Erwerber haftet nicht für Verbindlichkeiten des früheren Eigentümers

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

1. Prämissen, die jeder Wohnungseigentümer akzeptieren muss

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Solidargemeinschaft. Sie kann nur im einvernehmlichen Zusammenwirken aller Wohnungs- und Teileigentümer bestehen. Jeder Wohnungseigentümer muss seinen Unterhaltsbeitrag zu den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums leisten. Dafür zahlt er monatlich Hausgeld (Wohngeld), muss Nachzahlungsbeträge aus der Jahresnebenkostenabrechnung ausgleichen und Sonderumlagen bezahlen.

Die Eigentümergemeinschaft ist aus Liquiditätsgründen darauf angewiesen, dass die einzelnen Wohnungseigentümer ihre Hausgelder pünktlich und vollständig bezahlen. Manch ein Eigentümer empfindet die Hausgeldzahlungen als eher freiwillige Leistung. Dabei ist der Wohnungseigentümer in der gleichen Situation, als wenn er ein Einfamilienhaus allein bewohnen würde. Auch dann müsste er für den Unterhalt des Objekts aufkommen. Zahlt er die Unterhaltskosten nicht, stellen die Stadtwerke den Strom ab. Gläubiger können in letzter Konsequenz die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben. Leidtragende ist dann letztlich jeder einzelne Wohnungseigentümer, also auch derjenige, der seinen Zahlungsverpflichtungen pünktlich nachkommt.

2. Zahlungsvereinbarung verhandeln

Kann ein Wohnungseigentümer das Geld nicht bezahlen, gibt es oft nachvollziehbare Gründe (Scheidung, Arbeitsplatzverlust, Krankheit, Liquiditätsengpass). Das Problem lässt sich lösen, wenn die Gemeinschaft (bzw. der Verwalter) dem säumigen Eigentümer eine Zahlungsvereinbarung anbietet. Diese kann darin bestehen, dass er auf die monatlich laufenden Hausgeldzahlungen einen Aufschlag entrichtet und den Rückstand in absehbarer Zeit ausgleicht. Möglich ist dies natürlich nur, wenn die Gemeinschaft über genügend Liquidität verfügt, um die Rückstände insoweit aufzufangen. Ein solcher Weg ist allemal angenehmer, als wenn zwangsweise gegen einen Eigentümer vorgegangen werden muss.

3. Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht des säumigen Eigentümers

a. Grundsätzlicher Ausschluss des Aufrechnungs -und Zurückbehaltungsrechts

Die Eigentümergemeinschaft muss liquide sein. Könnte ein Wohnungseigentümer mit eigenen Ansprüchen gegen das Hausgeld aufrechnen, wäre die Liquidität gemindert. Eine Aufrechnung gegen Hausgelder ist daher nicht möglich (BayObLG NZM 1999, 1059). Aus gleichem Grund ist auch ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann rückständige Hausgelder gerichtlich geltend machen. In diesem Verfahren kann sich der Wohnungseigentümer nicht mit einem Zurückbehaltungsrecht oder einer Aufrechnung zur Wehr setzen.

Das Aufrechnungsverbot und der Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts betreffen auch Nachzahlungsbeträge aus einer Jahresabrechnung (BayObLG Beschluss v. 23.4.1998, Az. 2ZBR 162/97). Daran ändert sich auch nichts, wenn die Jahresabrechnung von einem Eigentümer angefochten wird. Der Beschluss über die Jahresabrechnung bleibt so lange wirksam, bis er rechtsgültig für unwirksam erklärt wird.

Will ein Wohnungseigentümer eigene Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen, muss er den Anspruch gerichtlich einklagen. Erst dadurch entsteht eine Aufrechnungslage.

b. Fälle, in denen Aufrechnung möglich ist

Ein Wohnungseigentümer kann ausnahmsweise Hausgelder mit eigenen Ansprüchen aufrechnen, wenn …

sein Anspruch gerichtlich rechtskräftig festgestellt wurde,
die Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss seinen Anspruch anerkannt hat,
er Ansprüche aus Notgeschäftsführung geltend macht. Ein Eigentümer darf als Notgeschäftsführer tätig werden, wenn er ohne Rückfrage mit den anderen Eigentümern zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens tätig wird (§ 21 II WEG). Beispiel: Sofortige Beauftragung eines Dachdeckers im eigenen Namen, nachdem ein Sturm das Dach abgedeckt hat. Den Auftrag kann er mangels Vertretungsbefugnis nicht für die Gemeinschaft erteilen.
wenn er Schadensersatzansprüche nach § 14 IV WEG einfordert. Jeder Eigentümer muss erlauben, dass sein Sondereigentum zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums betreten werden kann (z.B. Estrichsanierung, Verlegung neuer Heizungsrohre). Die Gemeinschaft muss ihm alle Schäden ersetzen, die infolge der Arbeiten am Sondereigentum entstehen.

Das Recht zur Aufrechnung oder Zurückbehaltung kann in der Gemeinschaftsordnung aber auch vollständig ausgeschlossen werden (BayObLG NZM 2001, 766). In diesem Fall muss der Wohnungseigentümer seinen Anspruch einklagen und notfalls gegen die Eigentümergemeinschaft vollstrecken.

4. Zahlungsklage

Will eine Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Forderung gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer durchsetzen, benötigt sie einen gerichtlichen vollstreckbaren Titel.

Zu diesem Zweck kann sie einen im Zahlungsverzug befindlichen Wohnungseigentümer auf Zahlung der Rückstände verklagen. Da das Amtsgericht unabhängig vom Streitwert zuständig ist, besteht auch bei höheren Streitwerten kein Anwaltszwang. Soweit zu erwarten ist, dass der beklagte Wohnungseigentümer sich rechtlich nicht verteidigen wird, genügt es, einen kostengünstigeren Mahn- und Vollstreckungsbescheid beim Amtsgericht zu erwirken. Als kostengünstige Alternative kann ein säumiger Wohnungseigentümer auch anbieten, die Forderung notariell anzuerkennen. Das notarielle Schuldanerkenntnis ist ebenfalls ein vollstreckbarer Titel.

5. Entziehung des Wohnungseigentums

Alternativ zur Zahlungsklage kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Entziehung des Wohnungseigentums betreiben. Voraussetzung ist, dass der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt und nachhaltig gegen seine Pflichten verstößt (§ 18 II Nr. 2 WEG). Als Pflichtverletzung zählt auch der Verzug mit Hausgeldern.

Die Einleitung eines Entziehungsverfahrens wegen des Zahlungsverzugs mit Wohngeldern setzt voraus, dass sich der Wohnungseigentümer „in Höhe eines Betrages, der 3 % des Einheitswertes seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als 3 Monate in Verzug befindet“ (§ 18 II Nr. 2 WEG). Diese Voraussetzung ist genau zu berechnen.

Um den Einheitswert in Erfahrung zu bringen, muss das Finanzamt der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Antrag und Nachweis ihrer Forderung Auskunft über den Einheitswert geben. Das in § 30 Abgabenordnung bezeichnete Steuergeheimnis wird durch § 18 II Nr. 2 WEG ausdrücklich aufgehoben. Diese früher bestehende Hürde ist durch eine Gesetzesreform seit 1.11.2009 weggefallen.

Die Entziehung des Wohnungseigentums erfolgt durch Einreichung einer Klage. Der betreffende Wohnungseigentümer wird dann durch Urteil verurteilt, der Entziehung seines Eigentums zuzustimmen. Aufgrund des Urteils ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt, die Zwangsversteigerung zu betreiben (§ 19 I S.1 WEG).

6. Vollstreckungsmöglichkeiten

Hat sich die Wohnungseigentümergemeinschaft einen vollstreckbaren Titel beschafft, kann sie gegen den säumigen Wohnungseigentümer vollstrecken. Als vollstreckbarer Titel gelten ..

Zahlungsurteil
Vollstreckungsbescheid
Urteil zur Entziehung des Wohnungseigentums
Notarielles Schuldanerkenntnis

Im Einzelnen bieten sich auf der Grundlage des jeweiligen Titels eine Vielzahl von Vollstreckungsmöglichkeiten. Welche die passende Alternative ist, richtet sich nach den Gegebenheiten im Einzelfall.

6.1. Pfändungsmaßnahmen

Die Zwangsvollstreckung kann darin bestehen, dass der beauftragte Gerichtsvollzieher Konten des Wohnungseigentümers oder dessen Gehalt beim Arbeitgeber oder wertvolle Hausrat- oder Vermögensgegenstände pfändet und ihn letztlich zur Abgabe des Vermögensauskunft (früher: eidesstattliche Versicherung, Offenbarungseid) verpflichtet. Kann daraus die Forderung bezahlt werden, erledigt sich die Angelegenheit. Ergibt sich nichts Pfändbares, müssen andere Vollstreckungswege gegangen werden.

6.2. Zwangssicherungshypothek

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Grundbuch eine Zwangssicherungshypothek eintragen lassen. Diese sichert die titulierte Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Grundbuch ab. Will der verurteilte Eigentümer seine Wohnung verkaufen, muss er vorher diese Hypothek ablösen und damit die Wohnungseigentümergemeinschaft auszahlen. Damit kann die Gemeinschaft einen gewissen Druck ausüben, bekommt aber noch kein Geld.

6.3. Beantragung der Zwangsverwaltung

Bei der Zwangsverwaltung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Amtsgericht einen Zwangsverwalter einsetzen lassen, der aus den Mieterträgen der Wohnung Hausgeldansprüche und sonstige Verbindlichkeiten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft bezahlt. Die Zwangsverwaltung kann parallel zur Zwangsversteigerung betrieben werden. Die Zwangsverwaltung kann auch gegenüber dem selbst die Wohnung bewohnenden Eigentümer beantragt werden. Sie führt aber selten zum Erfolg, da der Eigentümer meist zahlungsunfähig ist.

6.4. Beantragung der Zwangsversteigerung

a. Ablauf des Verfahrens

Aufgrund des vollstreckbaren Titels kann die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums betrieben werden. In Ausnahmefällen kann das Verfahren nach § 30a ZVG kann auf Antrag des Schuldners einstweilen auf die Dauer von höchstens sechs Monaten eingestellt werden, wenn Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird.

Bis zur Erteilung des Zuschlags kann der Eigentümer im Fall des Zahlungsverzugs mit Hausgeldern das Entziehungsurteil und damit die Versteigerung abwenden, wenn er sämtlich entstandene Kosten bezahlt (§ 19 II WEG).

Wird nicht vorläufig eingestellt, beauftragt das Gericht einen Sachverständigen zur Feststellung des Verkehrswertes. Im Zwangsversteigerungstermin wird die Wohnung versteigert. Das Verfahren endet mit dem Zuschlagsbeschluss zu Gunsten des Erwerbers der Eigentumswohnung. Der Versteigerungserlös wird an die beteiligten Gläubiger verteilt. Ein eventueller Überschuss wird an den Wohnungseigentümer ausgekehrt.

b. Hausgeldforderungen sind privilegierte Forderungen

Wichtig ist, dass Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe von 5 % des Verkehrswertes in der Zwangsversteigerung als privilegiert gelten und somit vorrangig vor anderen Gläubiger zu bedienen sind. Damit wird der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin von Hausgeldforderungen ein Vorrang vor allen eingetragenen Grundpfandgläubigern (Grundschulden von Banken) eingeräumt.

Gemäß § 10 ZVG nimmt die Eigentümergemeinschaft nach den Verfahrenskosten den zweiten Rang ein. Die Vorrangstellung ist allerdings auf 5 % beschränkt. Höhere Rückstände rangieren hinter den Forderungen der eingetragenen Grundpfandgläubiger. Reicht der Erlös nicht aus, um diese Verbindlichkeiten zu bedienen, geht die Wohnungseigentümergemeinschaft leer aus. Außerdem besteht der Vorrang nur für Forderungen, die im Jahr der Beschlagnahmung und den beiden letzten Jahren zuvor entstanden sind.

Beispiel:

Forderung der Eigentümergemeinschaft: 6.000 €; Verkehrswert 100.000 €. Davon werden 5.000 € (5 %) vorrangig vor den eingetragenen Grundbuchgläubiger bedient. Die restlichen 1.000 € erhält die Gemeinschaft nur, wenn der Versteigerungserlös ausreicht, um die eingetragenen Grundschuldgläubiger zu bedienen und ein Überschuss in Höhe von mindestens 1.000 € verbleibt.

Dem Gericht ist nachzuweisen, dass der Zahlungstitel tatsächlich Hausgelder betrifft. Im Zahlungsantrag muss die Zahlung von Wohngeld oder Gelder aus dem laufenden Wirtschaftsplan vorgegeben werden. Andernfalls besteht das Risiko, dass die Forderung als nicht vorrangig eingestuft wird.

c. Erwerber haftet nicht für Verbindlichkeiten des früheren Eigentümers

Der Erwerber einer Wohneinheit im Versteigerungsverfahren haftet nicht für Verbindlichkeiten seines Vorgängers. Er haftet nur für Hausgeldzahlungen, die ab dem Zuschlag fällig werden (BGH Urteil v.13.9.2013, V ZR 209/12).

Da die Wohnungseigentümergemeinschaft die nicht eintreibbaren Rückstände des früheren Eigentümers auffangen muss, haftet jeder Wohnungseigentümer dennoch anteilig für den Ausfall. Damit ist auch der neue Eigentümer anteilmäßig beteiligt. Insoweit kann eine Sonderumlage beschlossen werden.

Aus Sicht der Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Versteigerung den Vorteil, dass ein neuer und zahlungswilliger Eigentümer der Gemeinschaft beitritt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich auf eine neue wirtschaftliche Basis stellen. Der Verwalter entledigt sich des Verwaltungsaufwandes zur Beitreibung der Schulden des Vorgängereigentümers.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Eigentum verpflichtet. Im Wohnungseigentumsrecht findet dieser Grundsatz eine besondere Ausprägung. Wohnungseigentümer streiten bisweilen bis aufs Messer, wenn ein Sondereigentümer baulich aufrüstet. Um Neid, Besserwisserei oder sachlicher Kritik entgegenzuwirken, kommt es darauf an, im Vorfeld die rechtlichen Gegebenheiten einzubeziehen und auf dieser Grundlage die Baumaßnahme zu planen. Wilde Planung riskiert unnötigen Streit und die Rückbauverpflichtung.

Inhalt: Möglichkeiten und Grenzen für Änderungen am Sondereigentum

1. Vorgaben des WEG

§ 14 Nr. 1 WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so zu nutzen, dass andere Wohnungseigentümer nicht über das unzumutbare Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Will der Sondereigentümer Änderungen am Sondereigentum vornehmen, gibt § 5 I WEG die Richtung vor: Gegenstand des Sondereigentums sind alle Räume, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 hinaus zulässige Maß beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

Link: Sondereigentum – Was gehört dazu und was nicht?

2. Abgrenzung bauliche Maßnahmen Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum

Soweit sich bauliche und haustechnische Maßnahmen ausschließlich auf das Sondereigentum beschränken und keine Einwirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum nach sich ziehen, kann der Sondereigentümer frei entscheiden und braucht keine Genehmigung der übrigen Wohnungseigentümer einzuholen. Wird jedoch das Gemeinschaftseigentum in irgendeiner Weise betroffen, geht es nicht ohne Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer.

Link: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Wer ist betroffen? Was ist verboten, was ist erlaubt? Wie wird beschlossen? (mit vielen Beispielen und Musterantrag)

Wer ein Sondernutzungsrecht besitzt, hat kein Recht zur Umgestaltung der dadurch erfassten Flächen oder Räumlichkeiten. Denn auch dabei handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum (BGHZ 1973, 201). Insoweit bedarf die Umgestaltung der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

3. Typische Streitfälle

Meist geht es darum, dass der optische Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtigt wird. Die Grenzziehung ist nicht immer einfach. Es kommt immer auf die Umstände im Einzelfall an. Die Angabe einzelner Gerichtsurteile ist immer als Orientierungshilfe zu verstehen. Abweichungen im Einzelfall können gegenteilige Ergebnisse begründen.

(siehe umfassende Darstellung der Rechtsprechung bei Harz, Kääb, Rieke Schmid: Miet- und WEG-Recht, 3. Aufl. S. 1530).

3.1. Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum

Änderungen in der Größe oder Aufteilung der Fenster beeinträchtigen regelmäßig den optischen Gesamteindruck und stellen einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum der (OLG Zweibrücken ZMR 1999, 430);
Anbringung einer Balkonverglasung beeinflusst den Gesamteindruck des Gebäudes nachteilig, (BayObLG ZMR 2001, 125);
Anbau eines Balkons beeinträchtigt Gesamteindruck des Gebäudes (OLG Hamm ZMR 2005, 221);
Terrassenüberdachung, wenn sie die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erschwert (BGH Urteil v. 7.2.2014, V ZR 25/13).
Aufmauern eines Außenkamins begründet optische Außenwirkung (OLG Köln NZM 2000, 764);
Anbringung von Außenrollläden beeinträchtigt auch bei geringer Größe (hier: 15 cm Überstand bzw. 8 cm Verkleinerung der Fensterfläche) das optische Erscheinungsbild nachteilig (OLG Düsseldorf ZMR 1995, 552; ZMR 2000, 119);
Einbau von Dachflächenfenstern ist eine nachteilige bauliche Veränderung. Der Eingriff erhöht die Wartungs- und Reparaturanfälligkeit des Daches (OLG Düsseldorf ZMR 2001, 375) oder beeinträchtigt das äußere Erscheinungsbild (OLG Hamburg ZMR 2002, 616). Ist hingegen die Wohnungsnutzung laut Teilungserklärung gestattet, besteht Duldungspflicht (BayObLG ZMR 1997, 90);
Aufstellen einer Funkantenne beeinträchtigt Optik (OLG München ZMR 2005, 734); ebenso 7,5 m hohe Mobilfunksendeanlage (OLG Saarbrücken ZMR 1998, 313);
Anbringung einer Parabolantenne ist optische Beeinträchtigung (BGH ZMR 2004, 439). Unter Umständen besteht Duldungspflicht, wenn ein ausländischer Miteigentümer seinen Informationsbedarf zur Berichterstattung durch Sender seines Heimatlandes aus anderen öffentlichen zugänglichen Quellen nicht decken kann (BGH ZMR 2004, 439).
Katzennetze am Balkon sind optische Beeinträchtigung, wenn sie das einheitliche und harmonische Bild der Fassade deutlich erkennbar und störend unterbrechen (OLG Zweibrücken ZMR 1998, 465);
Einbau einer Klimaanlage: Optische Beeinträchtigung, unzumutbare Immission von Geräuschen und Heißluft (OLG Zweibrücken ZMR 1999, 589);
Montage von Schutzgittern ist optische Beeinträchtigung. Duldungspflicht bei besonderer Einbruchsgefahr in Erdgeschosswohnung (KG NJW-RR 1994, 401). Allgemeines Lebensrisiko genügt nicht (KG ZMR 2001, 59);
Anbau eines Wintergartens bedingt erhebliche Umgestaltung der Fassade (BVerG ZMR 2005, 636);
Einbau einer Fußbodenheizung statt normaler Heizkörper (LG Dessau-Roßlau Urteil v.22.5.2014, 5 S 237/13).

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

3.2. Keine Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum

Alle üblichen Renovierungsmaßnahmen, durch die der konstruktive Zustand der Wohnung nicht verändert wird (neue Tapeten, neuer Anstrich);
Austausch des vorhandenen Bodenbelags gegen einen Bodenbelag gleicher Art;
Erneuerung / Austausch von Sanitäreinrichtungen, Armaturen, Wasserabläufen;
Beseitigung, Einbau oder Änderung von nicht tragenden Zwischenwänden, soweit dadurch keine statischen Beeinträchtigungen oder Lärmbelästigungen für die Nachbarn ausgehen;
Austauschen von Elektroeinrichtungen und Beleuchtung, Ausnahmen: gemeinschaftliche Anlagen wie Sprechanlage, elektrische Türöffner;
Austausch und Veränderung von Heizkörpern, Innentüren, Innenfenstern, Einbauschränken;
Austausch von Blumenkästen durch weniger breite Kästen verändert den Gesamteindruck nicht nachteilig (OLG Hamburg ZMR 2003, 442);
Anbringung einer Markise, die auch im ausgezogenen Zustand unauffällig wirkt (BayObLG ZMR 1995, 421; OLG Zweibrücken ZMR 2004, 465);
Mauerdurchbruch, Deckendurchbruch: Werden zwei Sonder- / Teileigentumseinheiten innerhalb einer Einheit verbunden und dabei lediglich nicht tragende, im Sondereigentum stehende Wände umgebaut, bleibt das Gemeinschaftseigentum unbeeinträchtigt (BGH ZMR 2001, 291);
Installation einer mobilen Wäschespinne auf dem Balkon ist keine bauliche Veränderung da die Gegebenheiten nicht dauerhaft umgestaltet werden (OLG Zweibrücken ZMR 2000, 256);
Anbringung von Werbung: Duldungspflicht für ortsübliche und angemessene Werbung, wenn die Einheit in zulässiger Weise zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken genutzt wird (BayObLG ZMR 2001, 124); anders bei wenig geschmackvoller, störender Werbung (OLG Köln ZMR 2002, 381);

4. Wann besteht eine Duldungspflicht der Eigentümergemeinschaft?

Nach § 21 V Nr. 6 WEG muss die Eigentümergemeinschaft den Anschluss einer Wohnung an gemeinschaftliche Versorgungsleitungen und Einrichtungen dulden. Dazu gehören insbesondere die Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses.

In Anlehnung an § 554a BGB (Anspruch des Mieters auf Barrierefreiheit) muss auch die Eigentümergemeinschaft die Herrichtung eines barrierefreien Zugangs und die barrierefreie Ausgestaltung der Wohnung dulden.

Link: Barrierefreiheit Duldungspflicht baulicher Maßnahmen

5. Vorgehen bei der Planung von Veränderungen am Sondereigentum

Viele Gebäudeteile, die sich vermeintlich im Sondereigentum befinden, sind tatsächlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Beispiel: Estrich in der Wohnung; tragende Zwischenwände; Außenseite der Fenster und der Wohnungseingangstür.

Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum berechtigen die Eigentümergemeinschaft, vom Sondereigentümer den Rückbau zu fordern. Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass der Zustand des Gebäudes der Teilungserklärung, den Vereinbarungen und Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft entspricht (§ 21 IV WEG). Der Sondereigentümer muss dann auf eigene Kosten die gesamte Maßnahme rückgängig machen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.

Soweit das Gemeinschaftseigentum betroffen ist und insbesondere in zweifelhaften Fällen, empfiehlt sich unbedingt, die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft einzuholen. Die Gemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss entscheiden. Grundsätzlich genügt jede Art der Zustimmung. Bereits Kopfnicken genügt. Das Problem besteht aber in der Nachweisbarkeit. Gerade wenn eine bauliche Maßnahme auch gegenüber nachfolgenden Eigentümern dokumentiert werden muss, empfiehlt sich, die Zustimmung der Gemeinschaft durch einen förmlichen Beschluss sicherzustellen. Nur Beschlüsse sind nachvollziehbar. Der Verwalter muss in seiner Beschlusssammlung sämtliche Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft dauerhaft aufbewahren (§ 24 VII WEG).

6. Inhalte eines Genehmigungsantrages

Will der Sondereigentümer die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen, empfiehlt es sich, den Antrag so genau zu formulieren, dass eine problemlose Beschlussfassung möglich ist. Wer sich darauf beschränkt, die Eigentümergemeinschaft um Genehmigung einer baulichen Maßnahme zu bitten, wird auf wenig Verständnis treffen. Ein Genehmigungsantrag sollte informieren über: …

Beschreibung der baulichen Maßnahme
Beschreibung und Darstellung der Ausführungsart
Beschreibung der technischen und optischen Ausführung und der verwendeten Materialien
Darstellung eventueller Konsequenzen für das Gemeinschaftseigentum
Vorschläge wie eventuelle Nachteile vermieden oder ausgeglichen werden
Erklärung zur Übernahme der Kosten, Folgekosten und Verkehrssicherungspflichten

7. Welche Aspekte beeinflussen die Unbedenklichkeit der Maßnahme?

Bei der Planung sollte der Sondereigentümer berücksichtigen, dass seine Pläne keine negativen Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum, andere Sondereigentümer oder die Nutzungsrechte anderer Eigentümer haben. Dazu zählen folgende Aspekte: …

Optische Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes (Einbau neuer Fenster)
Statische und feuerpolizeiliche Beeinträchtigungen und Risiken (Beseitigung tragender Wände, Wand- und Deckendurchbrüche)
Beeinträchtigung des Lärmschutzes (Schallschutz, Trittschallschutz): Wird der Bodenbelag ausgetauscht (Teppichboden gegen Fliesen), muss der Trittschallschutz eingehalten werden; Der Einbau einer Klimaanlage darf nicht zur Lärmbelästigung des Nachbarn führen.
Auswirkungen auf Kosten und Nutzung der Funktionalität technischer Anlagen: Einbau einer Fußbodenheizung muss technisch kompatibel sein; ordnungsgemäße Verbrauchserfassung muss gewährleistet bleiben; Einbau neuer Heizkörper darf Kapazität der Heizungsanlage nicht überfordern).

Um die bauliche Unbedenklichkeit nachzuweisen, sollte eine entsprechende Bestätigung einer Fachfirma oder ein Gutachten eines Sachverständigen vorgelegt werden. Um den Eindruck eines Gefälligkeitsgutachtens zu vermeiden, kann die Eigentümergemeinschaft in die Auswahl einbezogen werden.

8. Muster eines Genehmigungsantrages

… „Ich beantrage, den Umbau meines Balkons zu einem Wintergarten zu genehmigen. Da mein Balkon zur Waldseite hin gelegen ist, beeinträchtigt die Maßnahme nicht das optische Erscheinungsbild der Wohnungsanlage. Sie wertet es sogar auf. Die Art der Durchführung ergibt sich aus dem beigefügten Angebot der Firma Mueller vom 4.3.2014.

Die Erklärung der Fachfirma und die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Baubehörde dokumentieren, dass keine Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums zu erwarten sind. Ich übernehme sämtliche Kosten der Maßnahme und hafte für den ordnungsgemäßen und fachgerechten Umbau. Darüber hinaus übernehme ich sämtliche Folgekosten der Instandhaltung und Instandsetzung, Wartung und Reinigung sowie damit verbundene Verkehrssicherungspflichten. Ich stelle die Wohnungseigentümergemeinschaft von eventuell entstehenden Kosten und Pflichten durch diese bauliche Maßnahme frei.“ …

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Jede ordentliche Versammlung, sei es im Verein, in der Vorstandssitzung einer Kapitalgesellschaft oder eben auch in einer Wohnungseigentümerversammlung, wird protokolliert. So schreibt das Wohnungseigentumsgesetz in § 24 VI WEG vor, dass „über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse eine Niederschrift aufzunehmen ist“.

Sinn ist, dass Beschlussfassungen auch in der Zukunft nachvollziehbar sein sollen. Insbesondere wenn ein Beschluss von einem Wohnungseigentümer angefochten wird, kommt es mithin darauf an, dass er die Beschlussfassung nachweisen kann. Idealerweise bezieht er sich zur Beweisführung auf die Niederschrift der betreffenden Wohnungseigentümerversammlung.

Inhalt: Protokollführung in der Eigentümerversammlung

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

1. Wer führt Protokoll?

Zuständig für die Protokollführung ist in der Regel der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung. Meistens ist der Verwalter zuständig oder ein von der Versammlung per Mehrheitsbeschluss bestimmter Schriftführer. Beim Schriftführer handelt es sich oft um einen Mitarbeiter des Verwalters. Der Verwalter ist berechtigt, zur Versammlung einen Mitarbeiter beizuziehen. Dieser gilt nicht entgegen einer in der Teilungserklärung enthaltenen Regelung nicht als Besucher.

Da es bei der Formulierung wegen des Anfechtungspotenzials von Beschlüssen auf einzelne Worte und die sprachliche Gestaltung ankommen kann, sollte der Schiffsführer eine gewisse sachliche und sprachliche Kompetenz besitzen.

2. Qualität der Niederschrift

Dem Versammlungsleiter wird ein gewisser Ermessensspielraum eingeräumt, solange die Protokollierung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Gegenüber dem beauftragten Schriftführer ist er weisungsberechtigt (KG ZMR 2001, 223). Das Protokoll ist allenfalls dann anfechtbar, wenn der Beschlussinhalt in der Niederschrift falsch, unvollständig oder überhaupt nicht wiedergegeben wird (BayObLG WE 1992, 86).

Will ein Wohnungseigentümer das Protokoll als fehlerhaft oder unvollständig beanstanden, kann er beim Wohnungseigentumsgericht einen Berichtigungsantrag stellen, sofern sich Schriftführer oder Versammlungsleiter weigern, das Protokoll in seinem Sinne zu berichtigen. Voraussetzung ist aber, dass er nachweist, in seinen Rechten rechtswidrig beeinträchtigt zu sein oder eine von ihm abgegebene rechtsgeschäftliche erhebliche Erklärung falsch protokolliert wurde. Sprachliche Unstimmigkeiten genügen selbst nicht.

3. Inhalte der Niederschrift

Notwendige Inhalte eine Niederschrift sollten sein:

Angabe Versammlungstag
Text der Beschlussfassung
Abstimmungsergebnis
Beschlussverkündung durch den Versammlungsleiter

Weitere optionale Inhalte einer Niederschrift können sein:

Bezeichnung der Wohnungseigentümergemeinschaft („WEG-Ortsstraße 7, Geisenheim)
Angabe Versammlungstag, Versammlungsort
Zeitpunkt der Versammlungseröffnung
Name des Versammlungsleiters
Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung der Versammlung (Frist, Form)
Feststellung der Beschlussfähigkeit der Versammlung
Bezeichnung des jeweiligen Tagesordnungspunkts
Kurze Wiedergabe des Tagesordnungspunkts
Stichwortartige Wiedergabe der zu einem TOP geäußerten Diskussionsbeiträge der Versammlungsteilnehmer
Wiedergabe der Formulierung des Beschlussantrags
Wiedergabe des Abstimmungsergebnisses (Angabe der Ja-, Neinstimmen, Enthaltungen, Stimmrechtsverbote)
Erfassung der Namen der einzelnen Wohnungseigentümer und deren Stimmverhalten bei kontroversen Abstimmungen sowie bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen (Kostenbeteiligung!)
Feststellung und Verkündung des Beschlusses durch den Versammlungsleiter
Zeitpunkt der Schließung der Versammlung

Die detaillierte Protokollierung oder die Unterzeichnung der Niederschrift werden nicht als Wirksamkeitserfordernis eines Beschlusses angesehen (BayObLG ZMR 2005, 462). Es genügt ein Ergebnisprotokoll mit den notwendigsten Inhalten. Verlauf und Wortbeiträge brauchen nicht wiedergegeben zu werden (Verlaufsprotokoll). Soweit jedoch kontroverse Diskussionen geführt wurden oder mit einem Anfechtungsverfahren zu rechnen ist, sollte der Verlauf der Wohnungseigentümerversammlung und insbesondere die Beschlussfassung detailliert dokumentiert werden.

4. Wer unterschreibt die Niederschrift?

Die Niederschrift ist vom Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und von einem eventuell vorhandenen Verwaltungsbeirat zu unterschreiben (§ 24 VI S. 2 WEG). Mit der Unterschrift wird der Inhalt der Niederschrift als richtig bestätigt.

Fehlt eine Unterschrift, kommt ein Beschluss dennoch zustande. Die Unterzeichnung ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung, es sei denn, dass die Gemeinschaftsordnung Protokollierung und Unterzeichnung zum Wirksamkeitserfordernis erhebt. Werden diese Vorgaben missachtet, ist der Beschluss zunächst wirksam, aber anfechtbar.

Die Gemeinschaftsordnung kann auch vorsehen, dass die Niederschrift notariell beurkundet werden muss oder die Unterschriften zu beglaubigen sind. Eine Beglaubigung kommt in Betracht, wenn der Verwalter neu oder wieder bestellt wird oder bei der Veräußerung des Wohnungseigentums nach der Gemeinschaftsordnung seine Zustimmung erteilen muss.

Auch kann vorgesehen sein, dass die Niederschrift von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist (BGH ZMR 1997, 531). Beide Wohnungseigentümer müssen aber zu Beginn der Versammlung durch Mehrheitsbeschluss bestimmt werden. Der Beschlusses zu protokollieren. Andernfalls ist er ungültig. In der Folge sind dann auch die in der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar und ungültig (OLG Schleswig ZMR 2006, 721). Fehlende Unterschriften können im Anfechtungsprozess noch nachgeholt werden (OLG München ZMR 2007, 883).

5. Wann ist die Niederschrift zu erstellen?

Das Gesetz bestimmt keine Frist, innerhalb derer der Schriftführer die Niederschrift anzufertigen hat. Nach der Rechtsprechung soll sie jedenfalls in angemessener Frist, spätestens 3 Wochen nach dem Versammlungstermin und möglichst ca. eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist, an die Wohnungseigentümer übersandt werden. Nur so hat ein Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die Anfechtungsmöglichkeit zuverlässig zu prüfen, insbesondere dann, wenn er an der Versammlung selbst nicht teilgenommen hat.

Die Anfechtungsfrist, um einen Beschluss anzufechten, beginnt mit der Verkündung des Beschlusses in der Eigentümerversammlung. Die Frist läuft, auch wenn der Verwalter die Niederschrift nicht rechtzeitig übersendet. Sofern der Wohnungseigentümer zur Fristwahrung vorsorglich eine Anfechtungsklage beim Gericht einreicht, trägt er dennoch das Kostenrisiko, wenn er die Klage nach Kenntnis der Beschlusslage wieder zurücknimmt (LG Stuttgart 19 T 295/12).

Sofern der Verwalter pflichtwidrig die Übersendung der Niederschrift versäumt oder unterlassen hat, kommt wegen der Prozesskosten ein Schadensersatzanspruch gegen ihn in Betracht. Diese Option besteht aber nur bedingt, da der Eigentümer sich anhand der Beschlusssammlung über die Beschlussfassung soll informieren können. Die Frage ist streitig. In der früheren Rechtsprechung (BayObLG NZM 2001, 758) wurde die Kostenersatzpflicht unter Hinweis auf § 49 II WEG (durch den Verwalter verschuldete Prozessführung) bejaht, nach der WEG-Reform mit Verweis auf § 24 VII WEG (Recht zur Einsicht in die Beschlusssammlung) jedoch eher abgelehnt. Ein klärendes Urteil dazu fehlt.

6. Einsichtsrechte in die Niederschrift

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Niederschrift in der Beschlusssammlung des Verwalters einzusehen (§ 24 VI 3 WEG). Er kann sein Recht auf Dritte (Kaufinteressent, Mieter) übertragen. Das Recht umfasst auch die Anfertigung von Abschriften. Für Kopien kann der Verwalter Kostenerstattung verlangen.

7. Muss der Verwalter die Niederschrift übersenden?

Nach dem Gesetz ist der Verwalter nicht verpflichtet, die Niederschrift an die Wohnungseigentümer zu übersenden. Das Gesetz spricht nur vom Einsichtsrecht. Eine entsprechende Verpflichtung besteht aber dann, wenn die Gemeinschaftsordnung oder der Verwaltervertrag die Übersendung vorsehen oder wenn die Protokolle in der Vergangenheit immer übersandt wurden.

8. Muster: Niederschrift einer Wohnungseigentümerversammlung

(ausführliches unverbindliches Muster mit mehreren Beispielen zur Orientierung)

Protokoll über die ordentliche Versammlung der Wohnungseigentümer der WEG-Ortsstraße 7, Hannover

Ort: Büroräume des Verwalters, Beethovenplatz 3, Hannover

Datum: 4.11.2013

Beginn: 17.00 Uhr

Ende: 19.00 Uhr

Anwesend sind:

Horst und Gertrude Harms (Eigentümer WE 6,7,8,9,10, 14, 15)

Hans Müller (Eigentümer WE 1, 2)

Heinz Meier als Vertreter von Jens Geis (Eigentümer WE 6,7, 10)

Rainer Weis (Verwalter und Versammlungsleiter)

Regina Weis (Protokollführerin)

Vertretene Eigentümer: Kurt Fein WE 4,5, 12, Vertreter: Verwalter Rainer Weis

Nicht anwesende und nicht vertretene Eigentümer: Holger Traurig (Eigentümer WE 6), R. Grün (WE 16-19), Eheleute Mächtig (WE 13)

Tagesordnung:

Begrüßung durch den WEG- Verwalter und Ermittlung der Beschlussfähigkeit
Jahres-/Rücklagenabrechnungen 2012 sowie Abstimmung über die Einzel- sowie Gesamtwirtschaftspläne 2013
Jahres-/Rücklagenabrechnungen 2012 sowie Feststellung ihrer korrekten Erstellung
Zahlungsziel für Ergebnisse aus der Abrechnung, Vorschlag: 30.11.2013
Entlastung des Verwalters für das Abrechnungsjahr 2012
Abstimmung über den Wirtschaftsplan 2013
Festlegung über die Anlage der bislang angesammelten Instandhaltungsrücklage. Vorschlag: Umbuchung vom WEG-Konto auf das vorhandene Instandhaltungsrücklagensparbuch
Neu- bzw. Wiederbestellung des WEG-Verwalters Rainer Weis für weitere 3 Jahre, beginnend mit dem 1.1.2014 bis 31.12.2016.
Abschluss und Gegenzeichnung des neuen Verwaltervertrages auf der Grundlage der Bestellung unter TOP 4 durch die anwesenden Wohnungseigentümer
Antragstellung der WEG auf Zwangsversteigerung der WE 6 (Eigentümer Traurig ist nicht mehr aufzufinden und zahlt kein Wohngeld). Der Verwalter von der WEG ermächtigt, einen Rechtsanwalt mit der Titulierung der Wohngeldforderungen, der Prüfung der Rechtslage und anschließender Zwangsversteigerung zu beauftragen. Die dafür zu erwartenden Kosten von ca. 3.000 € sollen über das Kostenkonto „Gerichts- und Rechtsanwaltskosten“ finanziert werden.
Installation von Probeentnahmestellen gemäß Trinkwasserverordnung unter Bezugnahme auf das Kostenangebot der Firma Meyer vom 1.1.2012. Die Finanzierung erfolgt aus dem im Wirtschaftsplan vorgesehenen Konto „ Kleinstreparaturen“.
Austausch von zwei kleinen Biotonnen gegen eine große Biotonne aus Platzersparnis.
Sonstiges

Zu TOP 1: Beschlussfähigkeit

Der Verwalter als Versammlungsleiter prüft die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung gemäß nachfolgender Aufstellung:

a. Persönlich anwesende und durch Dritte anwesende vertretene Wohnungseigentümer:

Name	Wohnung	Miteigentumsanteile
Hans Müller	1, 2	103,27/1000
Eheleute Harms	6-10,14,15	206,71/1000
Heinz Meier für J. Geis	WE 6,7, 10	171,59/1000
		481,57/1000

b. Wohnungseigentümer die durch den Verwalter vertreten sind:

Name	Wohnung	Miteigentumsanteile
Kurt Fein	WE 4,5,12	158,90/1000
Knut Klein	WE 11	44,45/1000
		203,35/1000

c. Nicht anwesende und nicht vertretene Wohnungseigentümer

Name	Wohnung	Miteigentumsanteile
H. Traurig	WE 3	56,24/1000
R. Grün	WE 16-19	220,36/1000
Eheleute Mächtig	WE 13	38,48/1000
		315,08/1000

Gesamtsumme aller Miteigentumsanteile: 1000/1000

Es wird festgestellt, dass die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist, da 68,49 % der gesamten Miteigentumsanteile durch Anwesenheit oder Vollmacht erreicht sind.

Die Abstimmung erfolgt bei den vertretenen Eigentümern nach Stimmvorgabe.

Geschäftsordnungsbeschluss 1: Protokollführung

Beschluss 1: Die Eigentümerversammlung beschließt einstimmig, dass Frau Regina Weis als Protokollführerin der Wohnungseigentümerversammlung beiwohnen darf.

Zu TOP 2:

Beschlussantrag 2: Jahresabrechnung 2012 mit Rücklagenentwicklung

Beschluss 2: Die vom Verwalter erstellten und mit Einladung an die Eigentümer versandte Jahresabrechnung 2012 ist korrekt erstellt.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen 537,20/1000

Nein-Stimmen 0,00/1000

Stimmenthaltung 147,72/1000

Fürstimmen 537,20/1000

Der Beschluss ist mehrheitlich angenommen.

Beschlussantrag 3: Zahlungsziel für die Ergebnisse aus der Jahresabrechnung 2012

Beschluss 3: Als Zahlungsziel für die sich aus den Jahres-/Rücklagenabrechnungen 2012 ergebende Nachzahlungen/Guthaben wird der 30.11.2013 festgelegt.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen 640,47/1000

Nein-Stimmen 0,00/1000

Stimmenthaltungen 44,45/1000

Für Stimmen 640,47/1000

Der Beschluss 3 ist mehrheitlich angenommen

Beschlussantrag 4: Entlastung des Verwalters für das Abrechnungsjahr 2012

Beschluss 4: Dem Verwalter wird für das Abrechnungsjahr 2012 Entlastung erteilt.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen 581,65/1000

Nein-Stimmen 0,00/1000

Stimmenthaltungen 103,27/1000

Für Stimmen 581,65/1000

Der Beschluss 4 ist mehrheitlich angenommen.

Beschlussantrag 5: Wirtschaftsplan 2013

Beschluss 5: Der mit der Einladung versandte Wirtschaftsplan (Gesamtwirtschaftsplan nebst Einzelwirtschaftsplänen) wird beschlossen und gilt so lange, bis ein neuer Wirtschaftsplan erstellt wird, längstens jedoch bis zum 31.12.2015. Die neuen Wohngelder sind ab 1.12.2013 zur Zahlung fällig.

Abstimmungsergebnis: …

Der Beschluss 5 ist mehrheitlich angenommen

…

Zu TOP 4

Beschlussantrag 7: Neu- bzw. Wiederbestellung des WEG-Verwalters Rainer Weis, für weitere 3 Jahre beginnt mit 1.1.2014 bis 31.12.2016.

Beschluss 7: Rainer Weis wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Dauer von weiteren 3 Jahren ab 1.1.2014 bis 31.12.2016 erneut als WEG-Verwalter bestellt.

Abstimmungsergebnis: …

Der Beschluss 7 ist mehrheitlich angenommen.

…

Beschluss 8: Der in der Eigentümerversammlung vorgelegte Verwaltervertrag vom 4.11.2013 tritt in der fortführenden Tätigkeit des Verwalters zum 1.1.2104 auf der Grundlage der ordnungsgemäßen Bestellung gemäß Beschluss 7 des Protokolls in Kraft. Der Vertrag soll von den anwesenden Wohnungseigentümern unterzeichnet werden.

Beschluss 9: Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Installation von Probeentnahmestellen gemäß Trinkwasserverordnung gemäß Kostenangebot Nr. 2012/01/3 der Firma Meyer vom 1.1.2012 über 222,88 €.

Beschluss 10: Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Finanzierung der unter TOP 8 beschlossenen Maßnahmen aus dem im Wirtschaftsplan vorgesehenen Konto „Kleinstreparaturen“.

Beschluss 11: Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt den Austausch von 2 kleinen Biotonnen gegen eine große Tonne.

Sonstiges:

Im Herbst 2012 wurde das Dach wegen eines Sturmschadens behelfsmäßig repariert. Das Dach ist momentan dicht. Mittelfristig ist jedoch mit einer Neuentdeckung oder teilweisen Neuentdeckung zu rechnen.

Die Eigentümer werden aufgefordert, die Ruhezeiten entsprechend der Hausordnung zu beachten. Dies gilt auch, wenn die Wohnungen renoviert werden. Mieter sind entsprechend zu informieren.

Eine Beschlussfassung erfolgte im TOP „Sonstiges“ nicht.

Die Versammlung endet um 19.00 Uhr.

Für die Richtigkeit des Protokolls:

___________________________________________

Rainer Weis (Verwalter) Regina Weis (Protokollführerin)

___________________________________________

Gertrud Harms (Eigentümerin) Hans Müller (Eigentümer)

Anlagen:

Anwesenheitsliste

Kopie Stimmrechtsvollmachten

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Dass ein Wohnungseigentümer ein Teilnahmerecht an Wohnungseigentümerversammlungen hat, ist selbstverständlich. Eine Teilnahme macht aber nur Sinn, wenn er sich in der Versammlung auch persönlich äußern kann. Das Rede- und Antragsrecht ist damit wesentlicher Bestandteil des Teilnahmerechts.

Inhalt: Rede- und Antragsrecht in der Eigentümerversammlung

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

1. Auch Vertreter und Eigentümer ohne Stimmrecht haben Rede- und Antragsrecht

Daran ändert sich auch nichts, wenn statt des Wohnungseigentümers persönlich ein von diesem beauftragter Vertreter an der Versammlung teilnimmt. Gleiches gilt für einen Eigentümer, der mit seinem Stimmrecht ausgeschlossen ist (Stimmrechtsverbot). Auch er muss die Möglichkeit haben, Einfluss auf die Versammlung zu nehmen, auch er wenn im Ergebnis nicht über eine Beschlussfassung abstimmen kann.

2. Rede- und Antragsrecht sind zur Meinungsbildung unverzichtbar

Jede Abstimmung setzt die Kenntnis des Beschlussgegenstandes voraus. Wer blind abstimmt, schadet sich letztlich selbst. Bevor abgestimmt wird, wird üblicherweise beraten. Regelmäßig trägt der Verwalter zunächst vor, um was es geht und über was abgestimmt werden soll. In der Beratung können die Eigentümer ihre Meinung äußern, Fragen stellen, die in der Versammlung eventuell hinzugezogenen Fachleute (Architekt, Rechtsanwalt, Steuerberater, Energieberater, Handwerker) befragen und sich eine eigene Meinung bilden.

Mit ihrem Rede- und Antragsrecht können Versammlungsteilnehmer Einfluss auf die Meinungsbildung in der Eigentümerversammlung nehmen. Jeder Wohnungseigentümer muss die Möglichkeit haben, sich an der Diskussion zu beteiligen und seine persönlichen Argumente vorzutragen. Ergibt sich in der Versammlung, dass noch weitere Informations- und Aufklärungsbedarf besteht, kann jeder Wohnungseigentümer beantragen, die Beschlussfassung zu vertagen. Ein solcher Geschäftsordnungsantrag ist vom Verwalter und Versammlungsleiter zu berücksichtigen und zur Abstimmung zu stellen.

3. Muster: Geschäftsordnung Antrag auf Vertagung einer Beschlussfassung

… „Ich beantrage, die Beschlussfassung über den Tagesordnungspunkt „Ausstattung der Stellplätze mit Parkbügel“ auf einen späteren Versammlungstermin zu vertagen. Eine Beschlussfassung halte ich derzeit für nicht möglich, da der Kostenaufwand erst noch zuverlässig festgestellt werden muss und konkrete Vorschläge zur optischen Gestaltung fehlen.“ …

4. Redezeit kann eingeschränkt werden

Das Recht, in einer Eigentümerversammlung zu reden und Anträge zu stellen, ist das demokratische Recht und die Freiheit der Andersdenkenden. Zugleich muss aber auch berücksichtigt werden, dass unangemessene Beiträge jede Versammlung ins Leere laufen lassen und die Gegenwehr anderer Teilnehmer provozieren. Gerade bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften und vielen Wortmeldungen muss der Versammlungsleiter das Recht haben, die Redezeit des einzelnen Wohnungseigentümers einzuschränken. Nur so kann er eine zielführende Versammlungsleitung gewährleisten. Dabei muss sich die Maßnahme an der Bedeutung der Schwierigkeit des Beschlussgegenstandes und dem Kenntnisstand der Versammlungsteilnehmer orientieren.

In einem Fall des Amtsgericht Koblenz (WuM 2010, 377) wurde per Geschäftsordnungsbeschluss die Redezeit bei 36 Wohnungseigentümern auf 5 Minuten beschränkt. Der Versammlungsvorsitzende konnte nach zweimaliger Verwarnung dem Eigentümer das Wort entziehen. Im Ausnahmefall konnte er auch die Redezeit verlängern. Das Amtsgericht hielt die Einschränkung der Redezeit für angemessen. Nur so könne eine ordnungsgemäße Versammlung durchgeführt werden und jeder Redner zur Konzentration auf das Wesentliche gezwungen werden.

Missachtet ein Versammlungsteilnehmer die vorgegebene Redezeit, kann ihm der Versammlungsleiter nach einer Abmahnung das Wort entziehen. Ist die Redezeit beispielsweise auf 5 Minuten beschränkt, führt die Situation dazu, dass der Teilnehmer nach der Abmahnung letztlich doch ca. 6 bis 7 Minuten reden kann, bevor er endgültig gestoppt wird.

Gleiches muss möglich sein, wenn sich ein Versammlungsteilnehmer in beleidigender oder offenkundig unsachlicher Art und Weise äußert. Störende Zwischenrufe, Lärm oder eine drohende Haltung gegenüber anderen Wohnungseigentümern beeinträchtigen jede Versammlung. In Extremfällen kann ein Eigentümer von der Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Der Raumverweis kommt aber nur als Ultima Ratio bei wirklich schwerwiegenden Beanstandungen nach einer eindringlichen Verwarnung in Betracht.

5. Antragsrecht muss Regeln beachten

Das Antragsrecht in einer laufenden Eigentümerversammlung hat Grenzen. Grundsätzlich ist jegliche Beschlussfassung mit der Tagesordnung (Link: Tagesordnung in der WEV…) in der Einladung zur Eigentümerversammlung anzukündigen. Die Auswahl und Bezeichnung der Tagesordnungspunkte obliegt dem Verwalter. Der einzelne Eigentümer hat nur dann einen Anspruch auf die Aufnahme bestimmter Beschlussgegenstände, wenn es sich um Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung handelt. Diesen Anspruch kann der Eigentümer notfalls gerichtlich durchsetzen. Im Idealfall bemüht er sich frühzeitig vor der Versammlung um die Aufnahme in die Tagesordnung und erreicht eine Nachtragseinladung.

Da die Tagesordnung den Zweck hat, dass sich jeder Eigentümer auf die Versammlung vorbereiten kann, kann der Versammlungsleiter weitere Anträge in der laufenden Versammlung zurückweisen. Insbesondere können unter dem Tagesordnungspunkt „Verschiedenes/Sonstiges“ keine Beschlüsse gefasst werden, da der zugrunde liegende Beschlussgegenstand nicht ordnungsgemäß in der Tagesordnung angekündigt war.

Zulässig sind im Wesentlichen also Geschäftsordnungsanträge (Link: Geschäftsordnungsbeschlüsse …), die meist den Ablauf der Versammlung betreffen. Ein solcher Antrag braucht in der Tagesordnung nicht angekündigt zu werden. Er ist regelmäßig nicht selbstständig anfechtbar, da er mit der Beendigung der Eigentümerversammlung gegenstandslos wird (BayOblG NZM 2004, 794). Beispiel: Ausschluss eines Rechtsanwalts von der Versammlung: BayObLGZ 1995, 74). Anfechtbar sind allerdings die in der Versammlung gefassten Beschlüsse, wenn sie aufgrund fehlerhafter Geschäftsordnungsbeschlüsse nicht rechtmäßig zustande gekommen sind (BayObLG ZWE 2001, 490).

Weitere Anträge, die nicht Gegenstand der Tagesordnung sind, sind allenfalls dann zulässig, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Beschlusskompetenz hat und alle Wohnungseigentümer einer Beschlussfassung über diesen Antrag zustimmen. Ist ein Eigentümer nicht einverstanden und wird dennoch beschlossen, ist der Beschluss regelmäßig anfechtbar.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Der Glaube, der Wohnungs- oder Teileigentümer (Sondereigentümer) dürfe sein Wohnungseigentum (Teileigentum) innerhalb seiner eigenen vier Wände beliebig gestalten, findet seine Grenze dort, wo das Gemeinschaftseigentum beginnt. Hier findet sich die Ursache für eine Vielzahl von Streitfällen. Errichtet der Wohnungseigentümer auf seinem Balkon einen Wintergarten, beeinträchtigt er das optische Erscheinungsbild der Wohnungsanlage und damit das Gemeinschaftseigentum.

Sofern die anderen Wohnungseigentümer diese bauliche Veränderung nicht dulden, können Sie den Bauherrn zum Rückbau der Baumaßnahme verpflichten. Dieser Artikel zeigt auf, wann und inwiefern eine Rückbauverpflichtung in Betracht kommt. Wer die Rechtslage kennt, kann sich selbst und der Gemeinschaft den Kostenaufwand und viel Ärger ersparen.

Inhalt: Rückbau bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durch Sondereigentümer

1. Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung prüfen

Jeder Wohnungseigentümer muss die Spielregeln kennen, wenn er sein Sondereigentum baulich verändert oder ein Sondernutzungsrecht in Anspruch nimmt. Eventuelle Beschränkungen ergeben sich maßgeblich aus der Teilungserklärung und der Vereinbarung über die Einräumung des Sondernutzungsrechts. Rechtsgrundlage und Ausgangspunkt jeglicher Beurteilung sind §§ 14, 15 WEG.

Zugleich kann die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung vom Gesetz abweichende Regelungen beinhalten und bauliche Änderungen ausdrücklich zulassen. Solche Ausnahmen finden sich bei Reihenhäusern oder Doppelhäusern, bei denen bauliche Veränderungen den Nachbarn kaum merklich beeinträchtigen. Hier gibt es oft Regelungen, die zur Zulässigkeit einer baulichen Veränderung eine bestimmte Mehrheit der Eigentümer genügen lassen.

2. Was sind bauliche Veränderungen?

Eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 I WEG liegt vor, wenn: …

die Maßnahme eine auf Dauer angelegte bauliche Maßnahme ist,
sie nach der Entstehung des Wohnungseigentums durchgeführt wird,
sie zu einer Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums führt
sie keine Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt oder darüber hinausgeht.

3. Beispiele für bauliche Veränderungen:

Errichtung eines Wintergartens
Montage einer Parabolantenne am Gemeinschaftseigentum (BGH NJW 2004, 250), auch mobile Parabolantenne (OLG Celle OLGR 2006, 698)
Balkonverglasung (BayObLG WuM 2000, 687)
Pergola (OLG München ZMR 2006, 800)
Errichtung eines Carports auf der Kfz-Stellfläche (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 955)
Katzennetz auf dem Balkon, soweit optisch auffällig (OLG Zweibrücken NZM 1998, 376)
Dachgarten (MDR 2007, 419)
Einbau eines Dachflächenfensters, da der Eingriff in die Dachsubstanz die Wartungs- und Reparaturanfälligkeit des Daches erhöht (OLG Düsseldorf NZM 2001, 136)
Mauer-, Deckendurchbruch, wenn die Statik des Gebäudes oder die Brandsicherheit beeinträchtigt werden oder eine intensivere Nutzung der Wohneinheit ermöglicht wird; nicht aber, wenn nicht tragende, im Sondereigentum stehende Wände verändert werden (BGHZ 146, 241)
Montage einer sichtbaren Videokamera an der Außenfassade (auch als Attrappe), da das optische Erscheinungsbild beeinträchtigt wird (OLG München NZM 2005, 668).
Weitere Beispiele: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Um die bauliche Veränderung gegenüber der Instandhaltung und Instandsetzung abzugrenzen, ist darauf abzustellen, ob der ursprüngliche Zustand erhalten oder wiederhergestellt wird ( dann Instandhaltung, Instandsetzung) oder auch ein neuer veränderter Zustand geschaffen wird (dann bauliche Veränderung). Die Abgrenzung erfolgt im Einzelfall umständebedingt.

Link: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum – Wer ist betroffen? Was ist verboten, was ist erlaubt? Wie wird beschlossen? (mit vielen Beispielen und Musterantrag)

4. Wann besteht ein Anspruch auf bauliche Veränderung?

In bestimmten Fällen hat ein Wohnungseigentümer einen Anspruch auf bauliche Veränderung, den die übrigen Wohnungseigentümer dulden müssen. Beispiel: Anspruch auf barrierefreie Ausgestaltung der Wohnung oder des Zugangs zur Wohnung. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei Wegfall des Bedarfs für die Barrierefreiheit eine Rückbauverpflichtung in Betracht kommt.

5. Wie erfolgt die Bewertung als bauliche Veränderung?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine bauliche Veränderung durchaus bewilligen. Im Streitfall entscheidet der Richter. Maßgebend ist ein objektiver Bewertungsmaßstab. Voraussetzung ist zunächst, dass die oben bezeichneten Merkmale einer baulichen Veränderung vorliegen. Die festgestellte bauliche Veränderung muss für die übrigen Wohnungseigentümer nachteilig sein. Nachteilig ist alles, das zu einer nicht ganz unwesentlichen Beeinträchtigung der Interessen der anderen Wohnungseigentümer führt.

Ob ein solcher Nachteil anzunehmen ist, ist danach zu bewerten, ob eine neutrale außenstehende Person die bauliche Veränderung nach der allgemeinen Verkehrsanschauung als Beeinträchtigung empfindet. Subjektive Empfindlichkeiten einzelner Wohnungseigentümer sind nicht relevant. Soweit gegen Rechtsvorschriften (LBO, DIN-Normen) verstoßen wird, wird ein Nachteil meist zu vermuten sein, muss aber dennoch objektiv festgestellt werden (OLG München ZMR 2006, 643).

6. Was ist als Nachteil zu verstehen?

a. Änderung des optischen Gesamteindrucks

Ein Nachteil liegt oft darin, dass der optische Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtigt wird. Dazu muss sich ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer in nachvollziehbarer Weise beeinträchtigt fühlen dürfen. Dabei tritt oft das Problem auf, dass andere Wohnungseigentümer die bauliche Veränderung möglicherweise als Verbesserung des optischen Gesamteindrucks empfinden. Soweit ein anderer Wohnungseigentümer diese Einschätzung nicht teilt und gegen den Bauherrn gerichtlich vorgeht, entscheidet in letzter Konsequenz die Einschätzung des Richters.

b. Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums

Wird das Gemeinschaftseigentum geschädigt, beispielsweise wenn ein Mauerdurchbruch die Substanz oder Statik des Gebäudes berührt, ist ein Nachteil anzunehmen. Es genügt die konkrete Gefährdung, ohne dass es auf einen Schadenseintritt ankommt (Einbau eines Dachfensters erhöht die Reparaturanfälligkeit des Daches). Die Schadensanfälligkeit muss regelmäßig ein Sachverständiger feststellen. Oder: Entfernung des Estrichbelages in der Wohnung, so dass der darunter wohnende Wohnungseigentümer lärmbelästigt wird. Zum Schutz von Emissionen stellt die Rechtsprechung meist auf die zum Zeitpunkt der Durchführung der baulichen Änderung geltenden DIN-Normen ab (BayObLG ZMR 2003, 312).

c. Möglichkeit einer intensiveren/zweckwidrigen Nutzung

Kann der Wohnungseigentümer infolge der baulichen Maßnahmen die Räumlichkeit intensiver oder gar zweckwidrig nutzen, ist dies für die anderen Wohnungseigentümer nachteilig (Umbau eines Kellerraums zu Wohnzwecken oder als Büro).

d. Ausschluss anderer Wohnungseigentümer von einer Gebrauchsmöglichkeit

Wird ein Wohnungseigentümer, der das gemeinschaftliche Eigentum mitbenutzen darf, in seinem Mitgebrauch beeinträchtigt, ist dies nachteilig. Beispiel: Der Erdgeschosseigentümer zäunt die vor seiner Wohnung liegende Gartenfläche ein und schließt damit andere Wohnungseigentümer aus. Oder: Lagerung von Hausrat in Gemeinschaftsräumen.

e. Risikoerhöhung zulasten anderer Wohnungseigentümer

Verstößt die bauliche Veränderung gegen nachbarschützende Vorschriften (Brandschutz, Schallschutz), kann ein Nachteil vorliegen. Dazu kann bereits die Ungewissheit genügen, ob tatsächlich eine Gefährdung eintreten wird. Beispiel: Mögliche Gesundheitsbeeinträchtigung durch eine Mobilfunkanlage (OLG München ZMR 2007, 711).

7. Welche Rechte haben benachteiligte Wohnungseigentümer?

Die Rückbauverpflichtung des rechtswidrig agierenden Wohnungseigentümers kann auf unterschiedlichen Wegen geltend gemacht werden.

Einstweilige Verfügung: Befindet sich der Bauherr in der Bauphase, kann die bauliche Veränderung im Wege einer gerichtlichen einstweiligen Verfügung vorläufig gestoppt werden. Ihre Zulässigkeit ist dann in einem sich anschließenden Hauptsacheverfahren zu klären.

Unterlassungsanspruch: Ist die bauliche Veränderung rechtswidrig, kann jeder Miteigentümer in der Bauphase einen Unterlassungsanspruch gegen den Bauherrn geltend machen (§§ 1004 BGB, 14 Nr. 1, 15 III WEG).

Beseitigungsanspruch: Ist die Baumaßnahme abgeschlossen, kann jeder Wohnungseigentümer einen Beseitigungsanspruch gerichtlich geltend machen (§§ 1004 BGB, 14 Nr. 1, 15 III WEG).

Feststellungsantrag: im Zweifel kann der Bauherr idealerweise noch im Planungsstadium gerichtlich feststellen lassen, ob die bauliche Veränderung als Nachteil zu bewerten ist.

8. Wer kann bei Gericht Anträge stellen?

Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche kann jeder Miteigentümer in eigener Person geltend machen. Sie sind nicht Teil der gemeinschaftlichen Verwaltung, so dass auch nicht der Verwalter zuständig ist (OLG München ZR 2005, 734). Die Wohnungseigentümer können aber beschließen, die Gemeinschaft und damit den Verwalter zu ermächtigen, im Namen der Gemeinschaft gegen den Bauherrn vorzugehen.

9. Was ist bei der Verjährung zu beachten?

Ansprüche sind innerhalb der 3-jährigen Verjährungsfrist geltend zu machen (§ 195 BGB, BGH NZM 2011, 327). Unabhängig von der Kenntnis des Antragstellers verjähren sie spätestens nach 10 Jahre (§ 199 IV BGB). Die Frist beginnt mit Beginn des Jahres, nach dem der Anspruch entstanden ist. Für den Zeitpunkt kommt es auf den Abschluss der baulichen Maßnahme an.

Auch wenn Ansprüche verjährt sind, soll die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit im Hinblick auf die notwendige Instandsetzung beschließen können, die bauliche Veränderung auf eigene Kosten zu beseitigen. Der betroffene Eigentümer müsste die Maßnahme dann dulden (BGH NZM 2011, 327). Dieser Weg öffnet sich nur in Ausnahmefällen, soweit sich die Maßnahme nach Ablauf der Verjährungsfrist entgegen der früheren Einschätzung doch noch als erheblich nachteilig erweist.

In einem Fall des AG Dortmund (Urteil v.26.8.2014, 512 C 14/14) setzte die Gemeinschaft durch, dass der Wohnungseigentümer den Rückbau seiner widerrechtlich errichteten Dachterrasse dulden musste. Die eingetretene Verjährung hatte nur zur Folge, dass der Wohnungseigentümer den Rückbau nicht auf eigene Kosten vornehmen musste. Da die Situation nach wie vor rechtswidrig blieb, war die Gemeinschaft berechtigt, den Rückbau auf eigene Kosten vornehmen zu lassen.

10. Verhaltenstipps zur Streitvermeidung

Um Ordnung und Frieden innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zu gefährden, muss jeder Wohnungseigentümer vor einer baulichen Veränderung die Rechtslage prüfen. Ergibt sich, dass die bauliche Veränderung möglicherweise nachteilig und damit beanstandungsfähig sein dürfte, empfiehlt es sich, die Wohnungseigentümergemeinschaft in die Planungen einzubeziehen. Im Idealfall gelingt es dem bauwilligen Wohnungseigentümer, die Nachbarn davon zu überzeugen, dass sie keine Nachteile zu erwarten haben. Je detaillierter die Maßnahme vorbereitet und in einer Eigentümerversammlung zur Diskussion gestellt wird, desto eher ist die Zustimmung der Gemeinschaft zu erwarten. Wer jedoch ohne Einbeziehung der Gemeinschaft loslegt, provoziert eine gerichtliche Auseinandersetzung und riskiert, dass er zum Rückbau verpflichtet wird. Da ein Rückbau Geld kostet, bietet nur eine strategische Planung ein sicheres Fundament.

Die Anforderungen an Hausverwalter zur effektiven Durchführung für Eigentümerversammlungen dürfen nicht unterschätzt werden. Mal eben so die Verwaltung übernehmen, birgt Risiken und Ärger ohne Ende. Fehlende persönliche Voraussetzungen führen zwangsläufig zu Problemen.

Nur wenn der Verwalter über ausreichend rechtliche und organisatorische Kenntnisse sowie eine gewisse persönliche Autorität verfügt, wird er in der Lage sein, eine Versammlung zu leiten und die oft gegenteiligen Interessen der Eigentümer zu kanalisieren. Dabei ist klar, dass es den absolut perfekten Verwalter nicht gibt. Es liegt aber in der Verantwortung des Verwalters, alles zu tun, um seinen Aufgaben möglichst zuverlässig gerecht zu werden.

Diese Anforderungen gelten insbesondere dann, wenn es in einer WEG einen Mehrheitseigentümer gibt, dessen Allmacht nur mit Kompetenz zu begegnen ist, oder die finanzielle Situation der Eigentümer problematisch ist und es dem Verwalter obliegt, die Wohnanlage über Wasser zu halten.

In diesem Artikel haben wir 10 Anforderungen zusammengetragen, die in unseren Augen für einen guten Hausverwalter (zur Durchführung von Eigentümerversammlungen) unerlässlich sind.

Inhalt: ET-Versammlung – Die Anforderungen an den WEG-Verwalter

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

1. Prämisse: Wer den Vorsitz innehat, muss führen

Der Verwalter führt den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung. Alternativ können die Wohnungseigentümer eine andere Person zum Versammlungsleiter bestimmen (§ 24 V WEG). Jedenfalls hat der Hausverwalter keinen Anspruch, die Versammlung in seiner Person zu leiten. Um zu vermeiden, als „Buhmann“ abgestempelt zu werden, erfordert der Vorsitz Führungsstärke.

Manch ein Verwalter verhält sich wie eine absolute Autorität („le WEG, c´est moi“). Dabei muss er berücksichtigen und respektieren, dass die Eigentümergemeinschaft über alle Angelegenheiten, die den Ablauf der Versammlung und die Geschäftsordnung betreffen, die Redezeit und die Abstimmungsmodalitäten durch einen „Geschäftsordnungsbeschluss“ bestimmen können. Ungeachtet dessen muss der Verwalter jeden Eigentümer ernst nehmen und darf Redebeiträge nicht willkürlich zurückweisen. Nur der gegenseitige Respekt ermöglicht eine sachgerechte Diskussion. Naturgemäß ist dies nicht immer einfach, teils auch nicht möglich. Dennoch muss diese Zielvorgabe Ausgangspunkt jeder Versammlung sein. Nur derjenige, der andere respektiert, kann selbst führen. Nur dann lassen sich andere auch führen.

2. Rechtskenntnisse im Wohnungseigentumsrecht

Da Eigentümerversammlungen mithin durch die rechtlichen Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes geprägt sind, muss ein Verwalter zwangsläufig über rechtliche Kenntnisse des Wohnungseigentumsgesetzes verfügen. Nur so kann er eine Versammlung zielführend im Vorfeld organisieren, leiten, durchführen und zu Ende bringen. Jeder Fehler begründet das Risiko der Anfechtbarkeit und begründet einen möglicherweise vermeidbaren oder nötigen zeitlichen und organisatorischen Aufwand.

Nur in Kenntnis der rechtlichen Situation ist er in der Lage, rechtlich geprägte Einwände einzelner Eigentümer zu erfassen, zurückzuweisen oder ihnen stattzugeben. Es ist jedem Wohnungseigentümer zuzugestehen, sich juristisch auf eine Versammlung vorzubereiten und rechtlich zu argumentieren. Will der Verwalter dagegenhalten, muss er auf Augenhöhe reagieren.

Beispiel:

Um die erforderliche Mehrheit herbeizuführen, ruft ein Wohnungseigentümer einen abwesenden Eigentümer über das Telefon an und teilt der Versammlung mit, auch dieser Eigentümer habe der Beschlussfassung zugestimmt. Der Verwalter muss wissen, dass nur anwesende oder durch Vollmacht vertretene Miteigentümer abstimmen dürfen. Andernfalls ist der Beschluss anfechtbar.

Link: Eigentümerversammlung: Beschlussfassung, Fristen, Vollmachten, Protokollierung

Gleichermaßen sind grundlegende Kenntnisse im Nachbarschaftsrecht empfehlenswert. Verwaltet der Verwalter auch vermietete Wohnungen, sollte er im Mietrecht Kenntnisse aufweisen.

3. Fähigkeit zur sprachlichen Formulierung

Werden Beschlüsse gefasst, kommt es darauf an, den Beschluss inhaltlich sachgerecht und zielführend zu formulieren. Fehlerhafte Beschlussformulierungen beinhalten ein hohes Risiko. Gleichfalls kommt es darauf an, pflichtgemäß die Versammlungsniederschrift zu formulieren. Die Niederschrift hat Beweisfunktion und ist möglichst sorgfältig zu erstellen. Der Verwalter sollte sprachlich in der Lage sein, den Verlauf und der Inhalt der Versammlung so zu dokumentieren, dass die Niederschrift nachvollziehbar ist und Unstimmigkeiten und Fehlerquellen und damit auch die Anfechtbarkeit vermeidet.

4. Kenntnis der eigenen Kompetenzen

Der Verwalter kann nur im Rahmen seiner Kompetenzen handeln. Er muss wissen, dass eigenmächtige Aktivitäten ohne Beschlussfassung seine persönliche Haftung begründen können. Besteht ein Verwaltungsbeirat, muss er dessen Kompetenzen einbeziehen. Er muss sich neutral verhalten und darf einzelne Eigentümer wieder bevorzugen noch benachteiligen.

5. Kenntnisse im Kostenrecht

Soweit der Verwalter die Jahresabrechnung erstellt, muss er sich in der Buchhaltung und im Rechnungswesen auskennen. Jahresabrechnungen sind nur wirksam, wenn sie formellen Mindestanforderungen genügen. Da der Verwalter auch die WEG-Konten führt, muss er wissen, dass er ein bislang auf seinen Namen geführtes Treuhandkonto auf ein WEG-Konto mit der WEG als Kontoinhaber umstellen muss. Er darf eigenes Geld nicht mit WEG-Geld vermischen.

Der Verwalter muss in der Lage sein, ein effektives Forderungsmanagement umzusetzen. Dazu gehört, säumige Hausgelder einzutreiben, im Extremfall die Entziehung des Wohnungseigentums zu betreiben oder Gewährleistungsansprüche gegen Handwerksunternehmen durchzusetzen.

6. Kenntnisse Werkvertragsrecht, Versicherungsrecht

Soweit der Verwalter Aufträge an Handwerker zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erteilt, muss er bautechnisches und baurechtliches Fachwissen besitzen. Er muss mit Ausschreibungen, Auftragsvergaben und Gewährleistungsfristen umgehen können. In Schadensfällen muss er wissen, wie er Versicherungsschäden sachgerecht und fristgerecht geltend macht und realisiert.

7. Fähigkeit zur Toleranz und Akzeptanz von Kritik

In Eigentümerversammlung wird viel diskutiert. Teils wird der Verwalter auch persönlich angegriffen und ihm angebliche Fehler in der Amtsführung vorgeworfen. Hier muss der Verwalter sachgerecht reagieren, Emotionen ausklammern, berechtigte Kritik akzeptieren, teils oder nicht berechtigte Kritik sachgerecht zurückweisen und im Idealfall in der Lage sein, die Interessen zu kanalisieren und zu einem tragbaren Ergebnis zu führen. Er ist ein Mediator, der wie im Familienrecht den Ausgleich in einer emotional geführten Auseinandersetzung zwischen den Beteiligten sucht.

8. Persönliche Autorität

In Eigentümerversammlungen schlagen oft die Emotionen hoch. Jeder ist des Anderen Gegner. Der einzige, der diese Situation oft keine eigene Interessen verfolgt, ist der Verwalter. Ihm obliegt es, eine aufgeladene Stimmung herunterzufahren und eine sachgerechte Diskussion zu ermöglichen. Vor allem sind auch die Interessen von Eigentümern zu berücksichtigen, die sich nicht oder nur unzureichend artikulieren können. Dazu ist der Verwalter nur in der Lage, wenn er über eine gewisse persönliche Autorität verfügt. Dabei wird die menschliche Seite durch die fachliche Seite ergänzt und gestärkt.

9. Kenntnis des Haftungsrisikos

Der Verwalter muss eine ordnungsgemäße Verwaltung gewährleisten. Fehler begründen Schadensersatzansprüche der Eigentümer. Der Verwalter muss wissen, wie er eine Beschlussfassung herbeiführt und wie ein Beschluss inhaltlich ausgestaltet sein muss, um die eigene Person aus dem Haftungsrisiko herauszuhalten.

Beispiel:

Er muss Verkehrssicherungspflichten erkennen und wahrnehmen. Drohen die Dachziegel herunterzufallen, muss der Verwalter zur Schadensvermeidung aktiv werden. Wird ein Passant erschlagen, droht ihm die Haftung.

Beispiel:

Steht eine Sanierungsmaßnahme an, muss der Verwalter Kostenvoranschläge mit Preisangeboten einholen und auf die Auswahl zuverlässiger Handwerker achten. Wer in der Versammlung die Gegebenheiten nur diffus wiedergibt und unvollständige Unterlagen vorlegt, riskiert, dass ein auf dieser Grundlage gefasster Beschluss über eine Sanierungsmaßnahme angefochten wird oder gar nichtig ist. Mangels konkreter Vorgaben könnte der Verwalter die Auftragsvergabe mutwillig entscheiden und gar manipulieren. Damit begibt er sich in ein hohes Haftungsrisiko, falls er beispielsweise unangemessene Ausgaben verursacht oder unqualifizierte Handwerker beauftragt.

Beispiel:

Der Verwalter ist verpflichtet, die gesetzlich vorgegebene Beschlusssammlung zu führen. Unterlässt er die Führung, kann er fristlos gekündigt werden.

10. Persönliche Integrität

Der Verwalter verwaltet fremdes Geld. Das Risiko der Veruntreuung ist naturgemäß hoch. Auf Rücklagenkonten sammeln sich teils enorme Beträge an. Der Verwalter muss der Versuchung widerstehen, solches Geld für private Zwecke zu verwenden oder für eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung einzusetzen. Gleichermaßen muss er auch gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümer seine Integrität wahren. Er ist der Gemeinschaft verantwortlich und darf sich nicht dazu verleiten lassen, einen einzelnen Eigentümer zu bevorzugen oder einen anderen zu benachteiligen oder sich wirtschaftlich oder persönlich irgendwie beeinflussen zu lassen.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Demokratische Prozesse leben davon, dass jeder Beteiligte bereit ist, zu geben und zu nehmen. Fehlt die Kompromissfähigkeit, blockieren sich alle gegenseitig. Letztlich verlieren alle. Ergibt sich in einer Eigentümerversammlung eine Patt-Situation bei der Abstimmung, gibt es verschiedene Ansätze. Diese sind teils in der rechtlichen Würdigung, teils im menschlich-mentalen Bereich zu suchen.

In diesem Artikel geht es speziell darum, was zu tun ist, wenn sich jeweils 50% der Stimmen in der Eigentümerversammlung gegenüberstehen. Wann gilt ein Beschluss als angenommen, wann als abgelegt und wie kann man eine solche Sitzion lösen?

Inhalt: Patt-Situation bei Beschluss-Abstimmung

1. Patt-Situation: Schicksal des Antrags?

Die Frage beantwortet sich aus der Logik heraus selbst. Patt ist Patt. Anträge bedürfen der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Fehlt die Mehrheit, gilt der Antrag als abgelehnt. Ein Patt ist nun mal keine Mehrheit. Befürworter und Ablehner stehen sich in gleicher Anzahl gegenüber.

Gemäß § 25 WEG entscheiden ausschließlich die Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Stimmenanteile durch Mehrheitsbeschluss. Kommt infolge des Patts keine Mehrheit zustande, ist der Antrag abgelehnt.

In manchen Entscheidungsgremien gibt es ein Vetorecht. Dann entscheidet beispielsweise die Stimme des Vorsitzenden. In Eigentümergemeinschaften könnte dem Verwalter ein solches Vetorecht eingeräumt werden. Auch hier steht § 25 WEG entgegen. Eine Entscheidungsbefugnis Dritter ist nicht vorgesehen. Wollte man Dritte einbeziehen, würde man in die Eigentumsrechte der Eigentümer eingreifen.

Lässt sich die Patt-Situation nicht bereinigen, muss derjenige, dessen Antrag abgelehnt wurde, in andere Richtungen denken.

Eigentlich ist es so, dass bereits im Vorfeld Fehler gemacht wurden. Denn es wurde nicht präventiv auf eine positive Beschlussfassung hingearbeitet.
Wurde 50 : 50 abgestimmt, bleibt zu prüfen, ob der Beschluss wirksam zustande gekommen ist, ob er nichtig ist oder eine Anfechtung in Betracht kommt.
Eine dritte Möglichkeit besteht darin, den Antrag in einer weiteren Eigentümerversammlung erneut zur Abstimmung zu stellen. Auch hier kommt es dann darauf an, die Beschlussfassung präventiv im Vorfeld bereits so vorzubereiten, dass ein positives Ergebnis zu erwarten ist. Dabei sind die negativen Erfahrungen aus der ersten Beschlussfassung konstruktiv einzubeziehen.

2. Mit Präventivarbeit Beschlüsse vorbereiten

Der beste Ansatz besteht darin, es erst gar nicht zur Patt-Situation kommen zu lassen. Auch in der Politik wird jede Entscheidung im Parlament so gut wie möglich vorbereitet. Es werden vorab Gespräche mit den Beteiligten geführt. Die Interessenlage wird ausgespäht. Das Abstimmungsverhalten der Beteiligten wird vorbestimmt. Überraschungen lassen sich weitgehend vermeiden.

Wer als Eigentümer einen Antrag zur Beschlussfassung stellt, sollte darauf bedacht sein, bereits im Vorfeld mit den anderen Wohnungs- und Teileigentümern sowie dem Verwalter in Kontakt zu treten und die Situation zu erörtern. Oft lassen sich im Wege des gegenseitigen Gebens und Nehmens Kompromisse finden. In einer Eigentümerversammlung ist die Kompromissbildung ungleich schwieriger, wenn Beteiligte zuvor nicht einbezogen waren und mit Argumenten überrascht werden. Es ist dann nur allzu menschlich, sich erst mal zu verweigern. Im Zweifel wird gegen den Antrag gestimmt.

Die Kunst besteht darin, die Einwände und Bedenken der Beteiligten zu erkennen und aufzugreifen. Wer mit seinem eigenen Wünschen kompromisslos vorprescht, läuft auf. Will ein Eigentümer seinen Balkon verglasen, muss er wissen, dass er damit das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage womöglich verändert. Will er seinen Plan durchsetzen, muss er vortragen, wie die Bedenken der Nachbarn ausgeräumt werden können.

Meinungsbildung braucht Zeit. Bevor ein Antrag zur Abstimmung gestellt wird, sollte er vor der Versammlung zeitlich so vorbereitet werden, dass allenfalls noch über Details diskutiert wird, die die positive Abstimmung nicht mehr gefährden. Dazu gehört, je nach Situation erforderliche Unterlagen zugänglich zu machen, Fakten, Zahlen und bauliche Gegebenheiten offen zu legen und alle Informationen zu liefern, die eine wunschgerechte Abstimmung möglich machen. Wer mauert, nährt Zweifel. Es gibt nichts Destruktiveres, als Menschen mit Vorschlägen zu überraschen. Werden sie vor vollendete Tatsachen gestellt, blocken sie aus Prinzip alles ab.

Zur Vorbereitung gehört auch die Einsichtnahme in die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die Beschluss-Sammlung. Zur Vervollständigung ist das Grundbuch beizuziehen. Erst in der Gesamtschau sämtlicher Unterlagen lässt sich ein zuverlässiges Bild über die Gegebenheiten erfassen. Nur so ist eine abschließende rechtliche Würdigung möglich. Sie bildet die Grundlage eines jeden Antrags.

3. Dritten als Mediator einbeziehen

Steckt der Antrag fest, ist noch nicht immer alles verloren. Möglicherweise gibt es Kompromissmöglichkeiten. Bewegt sich die Auseinandersetzung zu sehr im emotionalen Bereich, kann es hilfreich sein, einen Dritten als Mediator einzubeziehen. Seine Aufgabe besteht darin, die gegenläufigen Interessen zu erfassen und aufeinander abzustimmen.

Idealerweise vermittelt der Mediator einen Kompromiss, der in einer weiteren Eigentümerversammlung dann zur Abstimmung gestellt wird. Als Dritter kommt der Verwalter oder ein in WEG-Sachen erfahrener Rechtsanwalt (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) in Betracht. Auch Mediatoren in Familiensachen sind sehr erfolgreich. Auch in diesem Bereich geht es darum, die meist emotional geführte Auseinandersetzung zu versachlichen und im Interesse der Beteiligten eine interessengerechte Lösung herbeizuführen.

4. Prüfung der Beschlussvoraussetzungen

Wurde ein Beschluss abgelehnt, ist zu prüfen, ob die Patt-Situation oder die Ablehnung auf einer fehlerhaften Beschlussfassung beruht. Daraus können sich die Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit des Beschlusses ergeben und eine Anfechtungsklage begründen.

Link: Anfechtung von Beschlüssen (WEG) – Voraussetzungen, Fristen, + Muster Anfechtungsklage

a. Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung

Voraussetzung einer jeglichen Beschlussfassung ist die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung. Die Beschlussfassung muss eine Angelegenheiten betreffen, über die die Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung durch Beschluss überhaupt entscheiden können (§ 23 WEG). Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden.

In diesem Zusammenhang spielen Öffnungsklauseln (Link: Eigentümerversammlung: Einberufung, Fristen, Vollmachten und Protokollierung)

b. Beschlussfähigkeit: mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile bzw. Zweitversammlung (§ 25 III WEG).

Bevor in der Versammlung ein Beschluss gefasst wird, sollte der Verwalter darauf hinwirken, dass die ordnungsgemäße Beschlussfähigkeit überprüft wird. Ist eine Patt-Situation zu befürchten, kommt es auf jede Stimme an. Möglicherweise fehlt es sogar an der Beschlussfähigkeit überhaupt.

c. Stimmrechte in der Eigentümerversammlung

In der Eigentümerversammlung hat derjenige ein Stimmrecht der im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen ist oder gesetzlich (Eltern für ihr minderjähriges Kind, Betreuer für betreute Person) oder rechtsgeschäftlich zur Vertretung eines Wohnungseigentümers berechtigt ist.

Jeder Wohnungseigentümer hat nach dem Gesetz eine Stimme (Kopfprinzip). In der Gemeinschaftsordnung kann aber auch die Anzahl der Miteigentumsanteile oder die Zahl der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten das Stimmrecht bestimmen.

d. Stimmrechtsausschluss

In bestimmten Fällen kann der an sich stimmberechtigte Wohnungseigentümer mit seinem Stimmrecht ausgeschlossen sein (Stimmrechtsverbot).

e. Stimmrechtsvertretung

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, sich in der Eigentümerversammlung von einer anderen Person vertreten zu lassen. Teils enthalten Gemeinschaftsordnungen Stimmrechtseinschränkungen.

Vollmachten sind auf ihre Wirksamkeit zu prüfen. Jeder Wohnungseigentümer kann auf der Vorlage der Vollmacht bestehen. Diese ist auf ihre Wirksamkeit zu prüfen.

f. Teilnahme Dritter

Wohnungseigentümerversammlungen sind nicht öffentlich. Die Teilnahme Dritter kommt nur im Ausnahmefall in Betracht.

g. Mehrheiten bei der Beschlussfassung

Grundsätzlich beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit. Teils fordert das Gesetz aber auch eine doppelt qualifizierte Mehrheit (Modernisierungsmaßnahmen), teils wird Einstimmigkeit in der Versammlung oder sogar Allstimmigkeit verlangt. Ausnahmsweise kann auch eine schriftliche Beschlussfassung ohne Versammlung im Umlaufverfahren erfolgen.

In Wohnungseigentümerversammlungen geht es meist ums liebe Geld. Beschlussfassungen können für den einzelnen Wohnungseigentümer erhebliche wirtschaftliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Deshalb bestimmt das Gesetz, dass Eigentümerversammlungen nicht beliebig einberufen oder beliebig gestaltet werden können. Grundlage einer jeden Versammlung ist die Tagesordnung. In jeder Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung ist die Tagesordnung mitzuteilen. Sie entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

In diesem Artikel geht es speziell um die Tagesordnung für die WEG-Versammlung. Was müssen Verwalter beachten? An welchen Stellen müssen Eigentümer aufpassen und wo können Miteigentümer Einfluss nehmen? Diese Punkte klären wir in diesem Artikel.

Überblick: Die Tagesordnung in der Eigentümerversammlung

1. Tagesordnung gewährleistet ordnungsgemäße Vorbereitung

Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist es deshalb unabdingbar erforderlich, dass der Beschlussgegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 II WEG). Fehlt es an einer wirksamen Bezeichnung, ist ein Beschluss anfechtbar.

Das Gesetz bezweckt, die Wohnungseigentümer vor Überraschungen zu bewahren. Sie sollen sich auf die Versammlung vorbereiten können und sich bei Bedarf vorab beraten lassen. Jeder Eigentümer soll verstehen und überblicken können, was tatsächlich und rechtlich erörtert und beschlossen wird und welche Konsequenzen für ihn persönlich damit verbunden sind.

Der TOP „ Verschiedenes/Sonstiges“ dient der allgemeinen Aussprache und Beratung. Es können aber keine Beschlüsse gefasst werden, wenn und soweit sie in der Einberufung nicht ordnungsgemäß angekündigt waren. Werden dennoch Beschlüsse gefasst, sind sie anfechtbar.

2. Verwalter bestimmt Tagesordnung nach pflichtgemäßem Ermessen

Es obliegt dem Verwalter, die Tagesordnungspunkte auszuwählen und zu formulieren. Da eine Tagesordnung ein gewisses Beeinflussungspotenzial hat, sind die Angelegenheiten möglichst korrekt zu bezeichnen (LG Saarbrücken ZWE 2009, 49). Dem Verwalter steht bei der sprachlichen und gegenständlichen Formulierung der Beschlussanträge ein Ermessen zu (OLG Frankfurt ZMR 2009, 133). Er muss dieses Ermessen pflichtgemäß, insbesondere im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Verwaltung, wahrnehmen.

Allerdings soll die schlagwortartige Bezeichnung eines Tagesordnungspunktes bereits ausreichend sein (BGH Urt.v.13.1.2012 – V ZR 129/11). Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein Beschlussgegenstand umso genauer zu bezeichnen ist, je größer seiner Bedeutung und je geringer der Kenntnisstand des einzelnen Wohnungseigentümers ist (OLG München NZM 2006, 934).

3. Wohnungseigentümer haben nur bedingten Einfluss auf die Tagesordnung

Der einzelne Eigentümer hat keinen Anspruch, dass ein bestimmter Tagesordnungspunkt in die Tagesordnung und Einladung aufgenommen wird. Objektiv nachvollziehbare Wünsche wird ein Verwalter regelmäßig jedoch berücksichtigen.

Im Übrigen wird dem Eigentümer eine Ausnahme für den Fall zugestanden, dass es sich um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 IV WEG handelt (OLG Zweibrücken ZMR 2004, 533; OLG Frankfurt 20 W 426/05). Außerdem ist der Verwalter verpflichtet, eine Angelegenheit auf die Tagesordnung zu setzen, wenn ein Viertel aller Wohnungseigentümer die Aufnahme schriftlich beantragt. Vor allem, soweit sachliche Gründe für die Behandlung eines bestimmten Tagesordnungspunktes bestehen, muss der Verwalter die Tagesordnung ergänzen (OLG Frankfurt 20 W 541/99).

Weigert sich der Verwalter, kann auch der einzelne Wohnungseigentümer gerichtlich im Wege einer einstweiligen Verfügung die Aufnahme eines bestimmten Tagesordnungspunktes durchsetzen (§ 43 Nr. 3 WEG). Beispiel: Will ein Viertel der Wohnungseigentümer den Verwalter aus wichtigem Grund abberufen, ist der Verwalter verpflichtet, die Versammlung einzuberufen und seine Abberufung als Tagesordnungspunkt in die Tagesordnung aufzunehmen. Der prozessuale Anspruch ist gegen den Verwalter selbst zu richten (Verpflichtungsklage).

4. Nachtragseinladung ermöglicht Ergänzungen der TO

Nach Möglichkeit sollte sich jeder Eigentümer frühzeitig darauf berufen, dass die Tagesordnung durch den Verwalter ergänzt wird. Wurde bei der Einberufung ein Tagesordnungspunkt vergessen oder erst nachträglich beantragt, kommt eine Nachtragseinladung bedacht. Voraussetzung ist auch hier die Einhaltung der zweiwöchigen Ladungsfrist. Andernfalls kann es der Verwalter ablehnen, den Tagesordnungspunkt zum Gegenstand der Versammlung zu machen (LG Düsseldorf 25 S 56/10).

5. Muster: Tagesordnung (unverbindlich)

Tagesordnung

der ordentlichen Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft Berliner Straße 1, München, am 2. April 2014, 18.00 Uhr in der Gaststätte „Schinderhannes“, Ortsstraße 7, München.

Begrüßung durch den WEG-Verwalter und Ermittlung der Beschlussfähigkeit

Sollte die Wohnungseigentümerversammlung nicht beschlussfähig sein, wird der Verwalter nach § 25 IV WEG eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand einberufen, die sodann am 16. April 2014 um 18.00 Uhr stattfinden soll. Diese Versammlung ist dann ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Stimmenanteile beschlussfähig.

Bericht des Verwalters und des Verwaltungsbeirats über die Jahresabrechnung 2012 sowie Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen 2012
Entlastung der Verwaltung für das Wirtschaftsjahr 2012
Entlastung des Verwaltungsbeirats für das Wirtschaftsjahr 2012
Genehmigung des Wirtschaftsplan 2013
Neu bzw. Wiederbestellung des WEG-Verwalters Herrn Jürgen Reiners für weitere 3 Jahre beginnend mit dem 1.6.2014 bis 30.5.2017.
Abschluss und Gegenzeichnung des neuen Verwaltervertrages auf der Grundlage der Bestellung unter TOP 6 durch die anwesenden Wohnungseigentümer
Antragstellung der WEG auf Zwangsversteigerung der Wohneinheit 12 (Eigentümer Eheleute Meyer sind nicht aufzufinden und zahlen kein Wohngeld). Der Verwalter wird von der WEG ermächtigt, einen Rechtsanwalt mit der Titulierung der Wohngeldforderungen, der Prüfung der Rechtslage und anschließender Zwangsversteigerung zu beauftragen.
Sonstiges

Tiere sind nicht jeden Menschen Freund. Wohnungsanlagen sind aber auch keine Zoos. Es gilt, die gesunde Mitte zu finden, in der jeder Wohnungseigentümer leben kann. Dabei kommt es darauf, auf welcher Grundlage die Tierhaltung beschlossen wird. Je nachdem ist ein Tierhaltungsverbot verpflichtend, nichtig oder anfechtbar.

Inhalt: Tierhaltung in Wohnungseigentümergemeinschaften

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

1. Regelung der Tierhaltung in der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung kann bereits ein klares Verbot der Tierhaltung beinhalten. Da Regelungen nicht über das Ziel hinausschießen dürfen, müssen trotzdem die besonderen Interessen einzelner Wohnungseigentümer berücksichtigt werden. Ihr Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit darf nur soweit eingeschränkt werden, als es die Regelung bedarf. Ein generelles Tierhaltungsverbot ist jedenfalls nichtig, wenn in einer Wohnung Kleintiere gehalten werden, die niemanden stören und deren Existenz nach außen auch nicht wahrnehmbar ist (OLG Saarbrücken ZMR 2007, 308). Solche Kleintiere sind Zierfische, Goldhamster, Kanarienvögel. Soweit es die besonderen Interessen eines Mitbewohners erfordern, muss das Tierhaltungsverbot auch einschränkend interpretiert werden. So kann beispielsweise ein Blindenhund nicht verweigert werden. Vereinbarungen in der Teilungserklärung (vertragliche Grundlage der Eigentümergemeinschaft) sind jedenfalls verpflichtender als Regelungen, die in der Gemeinschaftsordnung nur mehrheitlich beschlossen werden.

2. Regelung der Tierhaltung in der Gemeinschaftsordnung

Beinhaltet die Teilungserklärung keine Aussage zur Tierhaltung, kann die Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss die Tierhaltung regeln. Durch Mehrheitsbeschluss kann auch eine Hausordnung erstellt werden, in der Regeln für die Tierhaltung vorgegeben werden, um Störungen im Haus zu vermeiden. Auch hier kommt es darauf an, dass das Verbot sachgerecht ist, nicht willkürlich erscheint und auf die Interessen der Bewohner angemessen Rücksicht nimmt. Erscheint ein Verbot unangemessen, kann der einzelne Wohnungseigentümer den Mehrheitsbeschluss anfechten.

Klare, eindeutige Vorgaben gibt es nicht. Auch die Rechtsprechung entscheidet völlig uneinheitlich und stellt auf den Einzelfall ab. So soll ein Mehrheitsbeschluss, der die Hunde- und Katzenhaltung mit Ausnahme der bereits vorhandenen Tiere in einer Wohnanlage generell verbietet, nicht nichtig sein (OLG Frankfurt Beschluss v. 17.1.2011, 20 W 500/08). Gegenläufig entschied das Saarländische OLG (Beschluss v. 2.10.2006, 5 W 154/06), wonach ein generelles Haustierhaltungsverbot einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich sein soll.

Letztlich steht immer die Interessenabwägung im Zentrum. So kann beispielsweise die Haltung gefährlicher Tierarten (Giftschlangen, Kampfhunde) verboten werden, ebenso die nicht artgerechte Haltung von Tieren, die üblicherweise nicht als Haustiere betrachtet werden (Krokodil in der Badewanne).

Gleichfalls kann auch die Zahl der in der Wohnung erlaubten Kleintiere, Hunde oder Katzen beschränkt werden. So wurde die Haltung von 100 Kleintieren in einer Zweizimmerwohnung (Kaninchen, Vögel, Hamster, Mäuse, Chinchillas) verboten. Das Verbot stand im Zusammenhang mit einer extremen Geruchsbelästigung und der Ausbreitung von Ungeziefer außerhalb der Wohnung. Ab welcher Grenze von einer übermäßigen Anzahl Tiere gesprochen werden kann, ist eine Frage der Feststellung im Einzelfall (OLG Köln ZMR 1996, 97).

Hunde und Katzen beinhalten ein hohes Konfliktpotenzial. Auch hier führt ein grundsätzliches Verbot zu einer nicht vertretbaren Einschränkung des Sondereigentums. Ein per Mehrheitsbeschluss beschlossenes Tierhaltungsverbot ist dann im Lichte des § 14 Nr. 1 WEG zu beurteilen. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, sein Sondereigentum nur so zu nutzen, dass anderen Wohnungseigentümern keine unverhältnismäßigen und unzumutbaren Nachteile entstehen (BayObLG ZMR 1972, 226). Ein kleiner Hund stört nicht.

Ein völliges Tierhaltungsverbot läge auch nicht mehr im Rahmen des ordnungsgemäßen Gebrauchs. Nach § 15 II WEG können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss einen dem gemeinschaftlichen Eigentum entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen.

Soweit es um die Hundehaltung geht, ist davon auszugehen, dass die Haltung wenigstens kleinerer und harmloser Hunde Inhalt des ordnungsgemäßen Wohnens ist. Dies gilt auch unter dem Aspekt, dass Hunde kommunikative und soziale Bedürfnisse erfüllen. Ein Mehrheitsbeschluss kann also nicht anordnen, dass in einer Wohnung überhaupt keine Hunde gehalten werden dürfen. Unbenommen bleibt der Gemeinschaft, geeignete Maßnahmen gegen zu erwartende Belästigungen oder Beeinträchtigungen zu beschließen (OLG Stuttgart MDR 1982, 583). Große Hunde, die in einer k30 m²-Wohnung keinen Platz haben, könnten ab einer Schulterhöhe von z.B. 30 cm verboten werden.

Gleichfalls kann mehrheitlich beschlossen werden, dass Hunde auf den Rasenflächen der Wohnanlage zwar spielen, die Rasenfläche aber nicht als Hundeklo benutzen dürfen (LG Itzehoe ZMR 2014, 912).

3. Mindestregeln des Miteinanderauskommens

Auch ohne ausdrückliche Regelung gehört es zu den Mindeststandards sozialer Gemeinschaften, Störungen und Beeinträchtigungen zu unterlassen. Unter Nachbarn allgemein gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. So darf ein einzelner Eigentümer oder Mieter seinen Kampfhund nicht ohne Maulkorb und Leine frei im Treppenhaus herumlaufen lassen. Durchgängiger Papageienlärm auf dem Balkon kann auf bestimmte Tageszeiten beschränkt werden. Dauerndes Bellen eines Hundes in der Nachbarwohnung ist zu unterbinden oder wenigstens zeitlich (13 – 15 Uhr, 22 Uhr – 7.00 Uhr) einzuschränken (LG Mainz DWW 1996, 50).

4. Entscheidung dem Verwalter übertragen

Organisatorisch kann es sachgerecht sein, eine Erlaubnis zur Tierhaltung in der Gemeinschaftsordnung von einer stets widerruflichen Zustimmung des Verwalters abhängig zu machen. Die Zustimmung darf dann nur verweigert werden, wenn die Tierhaltung erhebliche Nachteile zur Folge hätte. Auch der Grundsatz der Gleichbehandlung ist zu berücksichtigen. Danach darf einem Wohnungseigentümer die Hundehaltung nicht erlaubt und einem anderen ohne sachliche Gründe verboten werden.

5. Wer ist für die Umsetzung von Mehrheitsbeschlüssen verantwortlich?

Will die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Tierhaltungsverbot durchsetzen, kann sie mehrheitlich beschließen, die ihnen aus ihrem Eigentum zustehenden Unterlassungsansprüche gemeinschaftlich durch den Verband geltend zu machen und einen Rechtsanwalt zu beauftragen. In diesem Fall kann ein einzelner Eigentümer nicht mehr selbst gegen den Störer vorgehen. Mit dem Beschluss hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die ausschließliche Zuständigkeit an sich gezogen. Sie schließt einzelne Wohnungseigentümer davon aus, ihre Ansprüche individuell gerichtlich geltend zu machen. Sinn ist, dass der Störer davor geschützt wird, mehrfach und mit möglicherweise unterschiedlicher Zielsetzung verklagt zu werden (BGH Urteil v.5.12.2014, V ZR 5/14).

6. Geltung des Tierhaltungsverbots gegenüber Mietern

Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft und Hausordnung gelten nicht automatisch auch für den Mieter einer Eigentumswohnung. Vielmehr ist der vermietende Eigentümer verpflichtet, die Gemeinschaftsregeln durch eine Vereinbarung im Mietvertrag auch auf den Mieter zu übertragen. Beinhaltet die Teilungserklärung ein Hundehaltungsverbot und erlaubt der Vermieter dem Mieter die Hundehaltung in der Wohnung, kann die Gemeinschaft den Mieter auffordern, den Hund abzugeben. Der Vermieter ist gegenüber dem Mieter dann vertragsbrüchig.

Vermieter müssten also unbedingt auf den Gleichlauf von Gemeinschaftsrecht und Mietvertrag achten.

7. Entscheidungskriterien für und gegen Hundehaltung

Ist zu entscheiden, ob bei einem bestehenden Hundehaltungsverbot in der Gemeinschaftsordnung die Hundehaltung im Ausnahmefall erlaubt werden soll, kann auf die Kriterien zugegriffen werden, die der BGH im Mietrecht erstellt hat (BGH Urt.v.14.11.2007, VIII ZR 340/06 Fundstelle: WuM 2008, 23).

Rasse und Größe des Tieres,
Verhalten und Anzahl der Hunde,
weitere Tiere in der Wohnung,
soziales Umfeld der Wohnung sowie der Immobilie (Zweifamilienwohnhaus oder Wohnanlage, Stadtwohnung oder Wohnung auf dem Land)
persönliche Verhältnisse des Mieters, insbesondere Alter, berechtigte Interessen und bei der Haltung von aggressiven Hunden Zuverlässigkeit des Mieters,
persönliche Verhältnisse der Mitbewohner (eventuelle Tierallergie),
Anzahl weiterer Tiere und Hunde im Haus,
bisherige Handhabung der Gemeinschaft (Gleichbehandlungspflicht aller Eigentümer)
besondere Bedürfnisse des Eigentümers (Blindenhund, Therapiezwecke, soziale Vereinsamung).

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Wird der Verwalter bestellt, müssen die Eigentümer in der Eigentümerversammlung wissen, welchen wesentlichen Inhalt der abzuschließende Verwaltervertrag haben soll. Die Bestellung eines Verwalters entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der der Verwalter bestellt wird, auch die Eckpunkte des Verwaltervertrages in wesentlichen Umrissen geregelt werden (BGH Urteil v. 14.3.2014, Az. V ZR 114/14).

Unterscheide erstmalige Bestellung / wiederholte Bestellung

Zunächst ist die Bestellung des Verwalters als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwaltervertrag zu unterscheiden. Mit der Bestellung handelt der Verwalter als Organ und damit als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Erst im Verwaltervertrag werden die Modalitäten seiner Dienstleistung geregelt, insbesondere Vergütung und Laufzeit seiner Bestellung.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

a. Erstmalige Bestellung eines Verwalters

Wird der Verwalter erstmalig bestellt, müssen die Eckpunkte des Verwaltervertrages feststehen. Es geht nicht an, einen Verwalter zu bestellen und die Ausgestaltung des Verwaltervertrages im Raum stehen zu lassen und diese dem Verwaltungsbeirat oder einem anderen Wohnungseigentümer zu übertragen.

Da sich der Inhalt eines Verwaltervertrages nicht nur auf die Vergütung und die Laufzeit des Vertrages beschränkt, müssen vor einer Entscheidung auch weitere wesentliche Vertragsinhalte bekannt sein. Verwalterverträge enthalten oft Sonderregelungen oder Vereinbarungen, die vielleicht nicht üblich sind oder in Bezug auf die Person des Verwalters Eigenheiten regeln. Um das Risiko einer Anfechtung zu vermeiden, sollten die Vertragsinhalte möglichst klar sein.

Auch ist die Eigentümerversammlung verpflichtet, mehrere Angebote einzuholen, um sich für ein Angebot zu entscheiden (BGH Urteil v. 1.4.2011 – V ZR 96/10 in NZM 2011, 515). Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, Vergleichsangebote einzuholen und sich für den am besten geeigneten Verwalter zu entscheiden. Schwachpunkte in einem Leistungsangebot treten oft nur durch die Einholung von Alternativangeboten zu Tage. Alternativangebote müssen den Eigentümern vor der Eigentümerversammlung vorliegen, damit sie sich ohne Verhandlungsdruck ein Bild machen können (LG Frankfurt Urteil v. 7.1.2015, 2-09 S 45/14).

Link: WEG-Recht: Alternativangebote vor Verwalterbestellung einholen?

b. Wiederholte Bestellung des Verwalters

Wird der frühere Verwalter erneut bestellt, genügt es, wenn sich aus den gesamten Umständen ergibt, dass der Verwalter zu den bisherigen Konditionen weiterhin tätig sein wird. In diesem Fall müssen auch keine weiteren Angebote eingeholt werden. Anders ist es, wenn sich seit der Erstbestellung des erneut zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat oder die Konditionen geändert werden sollen.

Im Fall des BGH hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft den früheren Verwalter erneut bestellt. Zugleich ermächtigte die Eigentümerversammlung den Verwaltungsbeirat in einem weiteren Beschluss, den Verwaltervertrag mit dem Verwalter auszuhandeln. Es stand bei der Beschlussfassung nicht fest, in welcher Höhe der Verwalter vergütet werden sollte. Insbesondere sollte er nicht mehr zu den bisherigen Konditionen tätig werden. Ein Eigentümer hatte den Beschluss daher angefochten.

Der BGH (Az. V ZR 114/14) klärte die Situation und gibt damit die Richtung für die Verwalterbestellung vor. Bei der erstmaligen Bestellung des Verwalters sind die vertraglichen Eckpunkte deshalb wichtig, weil zuvor mehrere Angebote eingeholt wurden. Entscheiden sich der Eigentümer für einen bestimmten Verwalter, setzt dies voraus, dass die Angebote miteinander verglichen wurden und sich im Ergebnis ein bestimmter Verwalter durchgesetzt hat.

Insbesondere muss in allen Fällen die Vergütungsfrage klar sein. Bestehen Unklarheiten, riskieren die Wohnungseigentümer Streit über die ansonsten geschuldete branchenübliche Vergütung nach § 612 II BGB. Die Eigentümer brauchen sich nicht für den günstigsten Anbieter zu entscheiden. Bei der Entscheidung steht ihnen ein Beurteilungsspielraum zu. Wird ein Verwalter wiederholt bestellt, genügt es, wenn der Verwalter zu den bisherigen Konditionen weiterhin tätig wird.

Dabei spielt auch der Schutz von Minderheiten in der Eigentümergemeinschaft eine Rolle. Eine ordnungsgemäße Verwaltung muss Minderheiten berücksichtigen. So muss jeder Wohnungseigentümer wissen, über was er beschließen soll und über was die Mehrheit beschlossen hat.

Praxistipps

Um das Risiko einer Anfechtung durch einzelne Wohnungseigentümer zu vermeiden, sollte jede Eigentümerversammlung darauf achten, dass sie die Vorgaben der Rechtsprechung einhält.

Im Idealfall bestellt die Gemeinschaft den Verwalter in der Wohnungseigentümerversammlung und schließt in der gleichen Versammlung mit ihm den Verwaltervertrag ab. Dann gibt es keinerlei Unklarheiten.
Soweit die Eigentümerversammlung die Verhandlungen mit dem Verwalter auf den Verwaltungsbeirat überträgt oder aus ihrer Mitte einen Wohnungseigentümer beauftragt, könnte ein Beschluss wie folgt lauten (Vorschlag):

… „Die Wohnungseigentümergemeinschaft XY ermächtigt den Verwaltungsbeirat, den mit dem Verwalter abzuschließen Verwaltervertrag auszuhandeln und abzuschließen. Dazu wird der Verwaltungsbeirat angewiesen, die Vertragsverhandlungen auf der Grundlage des von der Eigentümergemeinschaft vorgelegten Vertragsentwurfes zu führen“. …

Alternative:

Erscheint es den Eigentümern nicht möglich, Vorgaben zu machen, könnte man auch so verfahren, dass sich die Gemeinschaft vorbehält, den Verwaltervertrag in einem gesonderten Beschluss zu genehmigen oder bei Nichtgefallen eben abzulehnen.

Risiken vermeiden:

In jedem Fall ist auch der Verwaltungsbeirat gut beraten, einen ausgehandelten Verwaltervertrag von der Eigentümergemeinschaft stets ausdrücklich genehmigen zu lassen. Nur so kann er ein eventuell bestehendes Haftungsrisiko vermeiden, falls ein Eigentümer der Meinung sein sollte, dass der abgeschlossene Verwaltervertrag doch nicht den Vorgaben entspricht.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Wer vor einer wirtschaftlichen Entscheidung steht, holt üblicherweise Angebote verschiedener Anbieter ein. Erst der Vergleich ermöglicht es, ein einzelnes Angebot auf seine Werthaltigkeit und Tauglichkeit zu prüfen. Hat ein einzelnes Angebot Schwachpunkte, treten diese erst im Vergleich zu Tage.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Ordnungsgemäße Verwaltung erfordert Alternativangebote

Auch die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht nur gut beraten, sondern auch rechtlich verpflichtet, vor der erstmaligen Bestellung eines Verwalters Vergleichsangebote einzuholen. Nur ein solches Vorgehen entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 IV WEG. Der Bundesgerichtshof hat diese Vorgabe bestätigt (BGH Urteil v. 1.4.2011 – V ZR 96/10 in NZM 2011, 515).

Angebote müssen vor der Versammlung vorliegen

Damit sich die Eigentümer vor der Eigentümerversammlung ohne Verhandlungsdruck mit den Angeboten beschäftigen können, müssen die Angebote den Eigentümer vor der Eigentümerversammlung vorliegen (LG Frankfurt Urteil v. 7.1.2015, 2-09 S 45/14). Sie dürfen in der Versammlung nicht damit überrascht und unter Entscheidungsdruck gesetzt werden.

Alternativangebote nur bei erstmaliger Bestellung des Verwalters oder Änderung der Konditionen

Die Einholung von Alternativangeboten gebietet sich insbesondere dann, wenn ein Verwalter erstmals bestellt wird. Soll hingegen der frühere Verwalter erneut bestellt werden, sind alternative Angebote verzichtbar, es sei denn, dass der Verwalter zu veränderten Konditionen bestellt werden soll. Dies ergibt auch Sinn, da ein ordentlicher und zufriedenstellend arbeitender Verwalter im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung ohne Weiteres erneut bestellt werden kann.

Soll ein Verwalter erneut bestellt werden, kann er von der Eigentümerversammlung verpflichtet werden, Angebote von Wettbewerbern einzuholen (OLG Hamburg ZMR 2001, 998). Diese muss er den Eigentümern zugänglich machen (OLG Köln ZMR 2005, 811). Um den Verwalter nicht einem Interessenkonflikt auszusetzen, kann der Verwaltungsbeirat oder ein Eigentümer mit der Einholung von Konkurrenzangeboten beauftragt werden.

Link: Ordnungsgemäße Verwaltung erfordert vor Abschluss des Verwaltervertrages Klarheit über die „Eckpunkte“ der Bestellung

Das günstigste Angebot muss nicht das Beste sein

Es ist kein Argument, wenn ein alternativer Verwalter gegenüber dem amtierenden Verwalter günstiger arbeitet. Ordnungsgemäße Verwaltung bedeutet nicht, immer das billigste Angebot anzunehmen. Die Eigentümergemeinschaft hat insoweit einen Beurteilungs- und Ermessensspielraum und kann auch durchaus einen Verwalter bestellen, der vielleicht doppelt so teuer ist wie ein anderer Verwalter (OLG Hamburg ZMR 2005, 71).

So erübrigt sich die Einholung von Alternativangeboten bei einer Wiederwahl, wenn der bisherige Verwalter zu den gleichen oder noch günstigeren Konditionen arbeitet und die Eigentümer mit seiner Tätigkeit zufrieden sind (OLG Hamburg ZMR 2001, 997). Gerade in kleineren Wohnungseigentumsanlagen ist es wichtig, dass ein bewährter Verwalter weiterhin im Amt bleibt und die Chemie zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter stimmt.

Pflicht zur Anhörung von Alternativ-Bewerbern?

Stehen mehrere Bewerber zur Wahl, stellt sich die Frage, ob die Eigentümerversammlung die Bewerber anhören muss und ob ein einzelner Eigentümer Anspruch darauf hat, dass alle oder bestimmte Bewerber angehört werden. Nach einer Entscheidung des OLG München (WuM 2007, 589) hat der einzelne Eigentümer keinen Anspruch, dass ein Bewerber in der Versammlung angehört wird. Ein Anspruch könnte allenfalls aus dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung abgeleitet werden, wenn es Aspekte gibt, die sich ausweislich der Angebotsunterlagen nicht klären lassen und nur durch eine persönliche Anhörung eines Bewerbers geklärt werden können. Letztlich ist auch die Persönlichkeit des Bewerbers als Verwalter wichtig, da sich nur so ein Vertrauensverhältnis entwickeln kann.

Anfechtungen solche Beschlüsse sind in der Praxis wenig erfolgreich. Schließlich hat die Mehrheit der Eigentümer den Verwalter bestellt. Die Erstbestellung oder Neubestellung eines Verwalters ist es erst dann problematisch, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (z.B. Veruntreuung).

Praxistipp:

Soweit die Eigentümerversammlung den Verwaltungsbeirat oder einen einzelnen Wohnungseigentümer beauftragen, die Vertragsverhandlungen mit dem Bewerber zum Abschluss eines Verwaltervertrages zu führen, müssen zumindest die Eckpunkte des Verwaltervertrages vorgegeben werden (BGH Urteil v. 14.3.2014, Az. V ZR 114/14). Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, einen Verwalter als Organ zu bestellen und den Abschluss des Verwaltervertrages ohne weitere Vorgaben einem Dritten zu übertragen.

Link: Ordnungsgemäße Verwaltung erfordert vor Abschluss des Verwaltervertrages Klarheit über die „Eckpunkte“ der Bestellung

Fazit

Wird ein Verwalter erstmals bestellt oder soll ein amtierender Verwalter zu veränderten Konditionen beauftragt werden, gebietet sich die Einholung von Vergleichsangeboten. Da Papier nicht immer aussagekräftig genug ist, kann es auch geboten sein, aus dem Bewerberkreis bestimmte Bewerber auszusuchen und diese persönlich in der Eigentümerversammlung anzuhören.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Um eine Mehrheit von Personen in einer Versammlung zusammenzubringen, muss eine Person die Initiative ergreifen und einladen. Sie muss aber auch dazu berechtigt sein. Würde in einer Wohnungseigentümergemeinschaft jeder einzelne Eigentümer für sich das Recht zur Einladung zur Eigentümerversammlung beanspruchen, wäre das Risiko des Missbrauchs sehr hoch. Es wäre mit ständigen Einladungen zu rechnen, für die möglicherweise überhaupt kein objektiv nachvollziehbarer Anlass besteht. Die Möglichkeit des inflationären Gebrauchs der Einladung würde dazu führen, dass das Instrument nicht mehr ernst genommen und seinen Zweck verfehlen würde.

Deshalb bestimmt das Wohnungseigentumsgesetz in § 24 I – III WEG, wer zur Eigentümerversammlung einladen darf.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

I. Einberufungsmöglichkeiten im Überblick

Es bestehen folgende Möglichkeiten, eine Eigentümerversammlung einzuberufen:

Einberufung zur jährlichen ordentlichen Versammlung durch den Verwalter (Regelfall nach § 24 I WEG)
Einberufung zur ordentlichen Eigentümerversammlung bei Vereinbarung in Teilungserklärung durch den Verwalter (§ 24 II WEG)
Im Fall der Untätigkeit des Verwalters oder dessen pflichtwidriger Weigerung, kann der Verwaltungsbeiratsvorsitzende oder sein Stellvertreter einberufen (§ 24 III)
Einberufung bei allseitiger Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer
Einberufung, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung verlangt (§ 24 II)
Einberufung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer gerichtlichen einstweiligen Verfügung
Einberufung durch einen unzuständigen Dritten

II. Einberufungsmöglichkeiten im Einzelfall

a. Ordentliche Eigentümerversammlung nach WEG

Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal im Jahr einberufen werden (§ 24 I: ordentliche Versammlung).

Die Einberufung erfolgt regelmäßig durch den Verwalter. Da die ordentliche Versammlung nach WEG mindestens einmal im Jahr stattfinden muss, ist der Verwalter auch verpflichtet, die Eigentümerversammlung einzuberufen. Zur Einberufung berechtigt ist immer der aktuelle Verwalter. Seine Einladung ist auch dann wirksam, wenn er im Zeitpunkt der Einberufung noch im Amt war, am Versammlungstermin aber sein Amt niedergelegt hat. Gleiches gilt, wenn die Verwalterbestellung per Gerichtsurteil für unwirksam erklärt wird (OLG München ZMR 2008, 237).

Auch der auf Antrag eines Wohnungseigentümers gerichtlich bestellte Notverwalter ist zur Einladung berechtigt.

b. Ordentliche Eigentümerversammlung bei Vereinbarung

Außer der ordentlichen Versammlung kommt die Einberufung in Betracht, wenn eine entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Einberufung …

abweichend vom gesetzlichen Regelfall (z.B.: Einberufung in jedem Quartal)
oder für bestimmte Fälle (Einberufung, wenn Zahlungsrückstände eines Wohnungseigentümers von mehr als 3 Monaten auftreten)

vorsieht (§ 24 II).

c. Einberufung durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder dessen Stellvertreter

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung einzuberufen, kann die Versammlung auch vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter einberufen werden (§ 24 III). Zwischen dem Vorsitzenden und seinen Stellvertreter besteht keine Kompetenzhierarchie. Der Vorsitzende hat kein vorrangiges Recht. Beide sind gleichermaßen einberufungsberechtigt.

Die interne Willensbildung im Verwaltungsbeirat erfolgt nach dem Kopfprinzip. Jedes Beiratsmitglied hat eine Stimme. Wird die Einberufung mehrheitlich abgelehnt, kann der Vorsitzende oder sein Stellvertreter nach dem Wortlaut des Gesetzes dennoch einberufen. Das Beiratsmitglied ohne Vertretungsbefugnis hat kein Einberufungsrecht.

Gibt es weder einen Verwalter noch einen Verwaltungsrat, müssen die Wohnungseigentümer zwangsläufig einen Wohnungseigentümer bestimmen, der die organisatorischen Angelegenheiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrnimmt. Mindestens faktisch ist diese Person dann Verwalter und kann dann nach § 24 I WEG einberufen (AG Wangen ZMR 20088, 580).

d. Außerordentliche Einberufung durch …

d.a. den Verwalter

Soweit sich die Notwendigkeit ergibt, kann der Verwalter jederzeit zur Versammlung einladen. Beispiele: Unaufschiebbare Instandhaltungsmaßnahmen, Liquiditätsprobleme.

d.b. alle Wohnungseigentümer

Stimmen sämtliche Eigentümer einer Einberufung zu, ist die Versammlung kein Problem. Auch eine spontane Versammlung bei allseitiger Zustimmung unter Verzicht auf die Ladungsfrist und Schriftform muss möglich sein.

Allerdings sollte das Einberufungsverlangen schriftlich, im Idealfall durch den Verwalter oder einen Beirat erfolgen (OLG Hamburg NJW 1990, 1613). Nur so kann verhindert werden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer von der Mehrheit faktisch überfahren wird. Er soll sich vorbereiten können. Ansonsten muss er einer spontanen Versammlung ausdrücklich widersprechen.

e. Außerordentliche Einberufung durch ein Viertel Wohnungseigentümer

Die Einberufung ist im Übrigen Pflicht, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer schriftlich unter Angabe des Zwecks und des Grundes die Einberufung verlangt (§ 24 II: außerordentliche Versammlung). Die ordentliche Einladungsfrist von zwei Wochen braucht dann nicht eingehalten zu werden. Beispiel: Der Sturm hat das Dach abgedeckt. Die Eigentümer müssen kurzfristig eine Notmaßnahme oder Sonderumlage beschließen.

Die Einladung bedarf unbedingt der Angabe des Zwecks, so dass der Verwalter die Tagesordnung und den Versammlungsverlauf vorbereiten kann. Insbesondere muss klar werden, weshalb die Angelegenheiten nicht bei der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung geregelt werden kann.

Maßgeblich, ob das Viertel erreicht ist, ist die Kopfzahl der Wohnungseigentümer. Ein in der Gemeinschaftsordnung abweichendes Stimmrechtsprinzip ist nicht relevant. Kopfzahl bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat, unabhängig von der Anzahl und Größe seiner Wohnungen. Beispiel: Acht Eigentümer – Einberufung erfordert eine Kopfmehrheit von mindestens drei Eigentümern. Zwei Eigentümer genügen nicht, da sie nicht mehr als ¼ aller acht Eigentümer repräsentieren.

Miteigentümer einer Wohneinheit zählen nur als ein Kopf. Sie haben eine Stimme. Bestehen personenverschiedene Mitberechtigtengemeinschaften, gelten diese allerdings als verschiedene Köpfe mit mehreren Stimmen (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 696). Beispiel: Drei Wohneinheiten mit insgesamt unterschiedlichen 12 Miteigentümern begründen drei Stimmen. Jede Wohneinheit kann ihre Stimme nur einheitlich abgeben. Bei fehlender Einigung ist die Stimmabgabe unmöglich.

Der Verwalter ist nicht berechtigt, den Zweck der Versammlung zu prüfen. Seine Einberufungspflicht entfällt nur, wenn die Angelegenheit nicht in die Beschlusskompetenz der Versammlung fällt oder offensichtlich rechtsmissbräuchlich erscheint (OLG München ZMR 2006, 719).

Demgemäß ist der Verwalter verpflichtet, bestimmte Angelegenheiten auf die Tagesordnung zu setzen. Insbesondere haben auch einzelne Eigentümer Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes, wenn die Behandlung der Angelegenheit ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (OLG Frankfurt 20 W 103/01). Weigert sich der Verwalter, kann der Wohnungseigentümer gerichtlich im Wege einer einstweiligen Verfügung die Aufnahme eines bestimmten Tagesordnungspunktes durchsetzen. Beispiel: Will ein Viertel der Wohnungseigentümer den Verwalter aus wichtigem Grund abberufen, ist der Verwalter verpflichtet, die Versammlung einzuberufen, auch wenn er damit die eigene Abrufung in die Wege leitet (OLG Köln NZM 2004, 305).

f. Außerordentliche Eigentümerversammlung

Der einzelne Wohnungseigentümer hat kein Selbsthilferecht, wenn er die Einberufung einer Eigentümerversammlung wünscht. Ein „Selbstversammlungsrecht“ besteht nur, wenn sich alle Eigentümer spontan zu einer Vollversammlung zusammenfinden. Dann ist zu unterstellen, dass sie auf der Einhaltung von Formvorschriften verzichtet haben.

Da der einzelne Wohnungseigentümer nicht rechtlos gestellt werden soll, kann er bei Untätigkeit des Verwalters oder des Verwaltungsbeirat sich per gerichtlichen Beschluss ermächtigen lassen, selbst eine Wohnungseigentümerversammlung zu einem bestimmten Tagesordnungspunkt einberufen zu dürfen.

Rechtsgrundlage hierfür ist § 37 II BGB (Berufung auf Verlangen einer Minderheit) (OLG Frankfurt ZMR 2009, 58; OLG Hamm ZMR 1997, 49). Dazu muss er den Zweck und die Gründe darlegen. Eine solchermaßen außerordentliche Einberufung dürfte nur in Ausnahmefällen in Betracht kommen.

g. Einberufung durch Dritte

Beruft ein Dritter eine Eigentümerversammlung ein, sollen die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wirksam, wenn auch anfechtbar sein (BayObLG ZMR 2005, 559; OLG Köln NZM 1998, 921). Als Dritte kommen ein Rechtsanwalt oder ein Steuerberater in Betracht, die einen Wohnungseigentümer vertreten. Auch der Zweiterwerber von Wohnungseigentum wird erst mit seiner Eintragung im Grundbuch berechtigter Wohnungseigentümer.

Eine Anfechtung hat Erfolg, wenn der Einberufungsmangel das Beschlussergebnis nachweislich beeinflusst hat (OLGR Köln 1996, 209).

Soweit sämtliche Eigentümer in der Versammlung anwesend sind und mit abgestimmt haben, wird der Einberufungsmangel jedenfalls geheilt (OLG Köln NZM 1998, 921). Alles andere wäre Formalismus.

Will ein Dritter einberufen, kann jeder Wohnungseigentümer die Durchführung der Versammlung per gerichtlicher einstweiliger Verfügung verbieten lassen (KG Berlin WE 1987, 18). Damit kann ein Wohnungseigentümer verhindern, dass entgegen aller Formalien eine Beschlussfassung gegen seine Interessen erfolgt.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Zur ordnungsgemäßen Vorbereitung einer Eigentümerversammlung gehört auch, dass alle teilnahmeberechtigten Personen eingeladen werden. Wer einlädt, muss die einzuladenden Personen kennen! Das Wohnungseigentumsgesetz enthält dazu keine ausdrückliche Regelung.

Wird eine Person vergessen, ist dies nicht nur peinlich, sondern kann auch ein Anfechtungsrecht begründen. Da sich die Anfechtung im Regelfall auf sämtliche Beschlüsse beziehen wird, riskiert derjenige, der die Einladung initiiert, ein erhebliches Konfliktpotenzial.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Überblick: Wer muss zur ET-Versammlung eingeladen werden?

I. Checkliste

Einzuladende Personen
Nicht einzuladende Personen

II. Details zu den (nicht) einzuladenden Personen

Alle im Grundbuch eingetragenen Personen
Minderjährige, geschäftsunfähige und betreute Personen
Gesellschaften
Personenmehrheiten
Ersterwerber von Wohnungs- oder Teileigentum
Zwangsverwalter, Insolvenzverwalter
Vertreter eines Wohnungseigentümers
Bieter/Ersteigerer im Zwangsversteigerungsverfahren
Zweiterwerber von Wohnungs- oder Teileigentum
Nießbraucher
Gäste, Besucher

III. Verfahrensfragen

Fehlerhafte Einladung kann Anfechtungsrecht begründen
Einladungsschreiben muss dem Wohnungseigentümer zugehen
Zugangsfiktion rechtfertigt Einladung an zuletzt bekannte Adresse

I. Checkliste

Da das Gesetz lediglich von der „Versammlung der Wohnungseigentümer“ spricht, sind alle Wohnungseigentümer einzuladen, die in der Versammlung ein mögliches Stimmrecht haben (BayObLG ZMR 1988, 270).

1. Daher sind zur Eigentümerversammlung regelmäßig folgende Personen einzuladen:

Wohnungseigentümer
Wohnungseigentümer mit Stimmrechtsausschluss
Gesetzlicher Vertreter minderjähriger, geschäftsunfähiger oder betreuter Personen
Gesetzliche oder rechtsgeschäftlich bestellte Vertreter von Kapital- und Personengesellschaften
Sämtliche Erben einer Erbengemeinschaft bzw. deren beauftragter Vertreter
Testamentsvollstrecker
Nachlassverwalter
Insolvenzverwalter
Zwangsverwalter
Ersterwerber von Wohnungs- oder Teileigentum

2. Nicht einzuladen sind:

Grundschuld- und Hypothekengläubiger
Mieter, Pächter
Nießbrauchsberechtigte
Wohnrechtsinhaber, Dauerwohnberechtigte
Zweiterwerber von Wohnungs- oder Teileigentum
Vertreter des Wohnungs- oder Teileigentümers
Bieter vor dem Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren

II. Details zu den (nicht) einzuladenden Personen

1. Alle im Grundbuch eingetragenen Personen

Als Wohnungseigentümer gelten alle im Grundbuch eingetragenen Personen. Dazu zählen auch die Teileigentümer gewerblicher Einheiten, sowie die Teileigentümer von Garagen und Stellplätzen. Im Zweifel ist der Verwalter gehalten, sich durch eine Einsichtnahme ins Grundbuch Gewissheit zu verschaffen.

Gehört eine Einheit mehreren Eigentümern, sind diese alle einzeln einzuladen. Allerdings haben diese regelmäßig nur ein einziges Stimmrecht und können nur einheitlich abstimmen.

Auch wenn für einen Wohnungseigentümer ein Stimmrechtsausschluss besteht, ist er einzuladen. Der Ausschluss des Stimmrechts schließt sein Rederecht nämlich nicht aus (BayObLG WuM 1993, 209). So kann er auf den Verlauf der Diskussion noch immer Einfluss nehmen.

Ein Eigentümerwechsel zwischen dem Zeitpunkt der Einladung und der Versammlung begründet keinen Einladungsmangel (KG Berlin ZMR 1997, 318). Auch wenn der Verwalter informiert wird, braucht er den Erwerber nicht einzuladen. Veräußerer und Erwerber müssen sich untereinander absprechen, wer an der Versammlung teilnehmen soll (siehe dazu nachstehend Ersterwerber und und unten Zweiterwerber).

Juristische Personen (Kapitalgesellschaften, Vereine) werden durch ihre gesetzlichen Vertreter (Geschäftsführer, Vorstand) juristisch vertreten, können aber auch einen Mitarbeiter (Prokuristen, Abteilungsleiter, Handlungsbevollmächtigter) beauftragen. Der Vertreter benötigt eine Vollmacht

Link: Vertretung von Eigentümern in der Eigentümerversammlung

2. Minderjährige, geschäftsunfähige und betreute Personen

Dieser Personenkreis ist selbst handlungsunfähig, so dass regelmäßig der gesetzlich Vertreter einzuladen ist. Soweit eine Person unter Betreuung steht, ist festzustellen, auf was sich diese bezieht. Ist die Betreuung allumfassend, ist der Betreuer einzuladen. Ist die Betreuung z.B. nur für die Gesundheitsfürsorge angeordnet, bleibt die betreute Person insoweit geschäftsfähig und ist selbst einzuladen.

3. Gesellschaften

Kapitalgesellschaften werden durch ihren Vorstand oder Geschäftsführer vertreten. Besteht der Vorstand aus mehreren Personen, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass jedes Vorstandsmitglied berechtigt ist, Einladungen für alle Vorständler entgegenzunehmen. Damit genügt der Zugang der Einladung bei einem Vorstandsmitglied (für die AG: § 78 II 2 AktG, für den Verein: § 28 II BGB).

Der Vorstand kann sich von einem Firmenangehörigen vertreten lassen, da Vorstandsmitgliedern ein persönliches Erscheinen nicht zumutbar sei (BayObLG MDR 1982, 58).

4. Personenmehrheiten

Sind mehrere Personen Miteigentümer, ist jeder Miteigentümer einzeln einzuladen. Der Grund ergibt sich daraus, dass jeder Miteigentümer ein eigenständiges Rederecht hat. Auch wird damit verhindert, dass ein Wohnungseigentümer ohne Kenntnis seines Miteigentümers in der Versammlung abstimmt (KG Berlin WuM 1996, 364). Ehepaare sind grundsätzlich gesondert einzuladen.

Bei einer Erbengemeinschaft sind alle Erben einzeln einzuladen. Im Idealfall bezeichnen sie einen gemeinsamen Vertreter.

5. Ersterwerber von Wohnungs- oder Teileigentum

Einzuladen ist der Ersterwerber von Wohnungseigentum. Ein Ersterwerb liegt vor, wenn der Erwerber vom bisherigen Alleineigentümer (z.B. Bauträger) erwirbt. Voraussetzung ist, dass mit der Kaufpreiszahlung der Nutzen- und Lastenübergang auf den Erwerber erfolgt ist und für den Erwerber eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Der Ersterwerber ist dann als „faktischer Eigentümer“ zur Eigentümerversammlung einzuladen (BGH Urt.v.5.6.2008 – V ZB 85/07).

6. Zwangsverwalter, Insolvenzverwalter

Besteht eine Einheit unter Zwangsverwaltung, ist der Eigentümer nicht berechtigt, sein Eigentum selbst zu verwalten. Er wird vielmehr durch den Zwangsverwalter vertreten. Gleiches gilt für den Insolvenzverwalter, wenn über das Vermögen des Eigentümers das Insolvenzverfahren beantragt oder eröffnet ist.

7. Vertreter eines Wohnungseigentümers

Regelmäßig verschickt der Verwalter die Einladung an den Wohnungseigentümer persönlich. Dieser beauftragt dann einen Vertreter. Da der Verwalter nicht feststellen kann, ob ein Vertreter für die anstehende Eigentümerversammlung bestellt ist, macht es wenig Sinn, auch den Vertreter einladen zu wollen. Formal bleibt der Eigentümer immer Ansprechpartner.

8. Bieter/Ersteigerer im Zwangsversteigerungsverfahren

Wurde über Wohnungs- oder Teileigentum die Zwangsversteigerung angeordnet, ist der jeweilige Eigentümer noch solange einzuladen, bis durch den Zuschlag im Versteigerungstermin sein Eigentum auf den Erwerber übertragen wird. Bis dahin ist er Eigentümer. Oft besteht zugleich eine Zwangsverwaltung, so dass der Zwangsverwalter einzuladen ist.

9. Zweiterwerber von Wohnungs- oder Teileigentum

Nicht einzuladen und nicht teilnahmeberechtigt sind im Gegensatz zum Ersterwerber der Zweiterwerber von Wohnungs- und Teileigentum. Zweiterwerber ist derjenige, der von einem zuvor erwerbenden Wohnungs- oder Teileigentümer Wohnungs- und Teileigentum kauft. Daran ändert auch nichts, wenn zu Gunsten des Zweiterwerbers im Grundbuch bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist und infolge der Kaufpreiszahlung Nutzen und Lasten auf ihn übergegangen sind (BGH V ZB 6/88).

Der Verwalter muss den Zweiterwerber erst dann einladen, wenn er in „geeigneter Form“ über den Eigentumsübergang informiert wurde. Dies erfolgt regelmäßig durch die entsprechende Information des Erwerbers nebst Übersendung eines Grundbuchauszugs (LG München 36 T 1970/13).

Allerdings kann ihn der Veräußerer mit der Vertretung zur Ausübung seines Stimmrechts in der Eigentümerversammlung ausdrücklich bevollmächtigen.

10. Nießbraucher

Ein Nießbraucher braucht nicht eingeladen zu werden (BGH ZMR 2002, 440). Ein Nießbrauchsrecht besteht dann, wenn eine Immobilie in der Weise belastet wird, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (z.B. Vater überträgt seine Wohnung auf den Sohn und behält sich als Nießbrauch vor, die Miete zu vereinnahmen, § 1030 BGB).

Teils hatte die frühere Rechtsprechung aber auch dem Nießbraucher für bestimmte Regelungsbereiche ein Stimmrecht zugesprochen (OLG Hamburg MDR 1988, 56). Diese Rechtsprechung dürfte überholt sein.

11. Gäste, Besucher

Gäste und Besucher haben kein Recht, an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen. Sie können allenfalls spontan im Rahmen eines Geschäftsordnungsbeschluss zugelassen werden. Insbesondere gilt dies für Mieter. Mitarbeiter des Verwalters sind keine Besucher.

III. Verfahrensfragen

1. Fehlerhafte Einladung kann Anfechtungsrecht begründen

Wird ein Eigentümer vergessen oder übersehen (bei nicht bekannter Eintragung im Grundbuch) und deshalb nicht eingeladen, sind die in der darauf folgenden Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse dennoch wirksam, allerdings gerichtlich anfechtbar (BGH ZMR 1999, 834; BGH Urt.v.20.7.2012 – V ZR 235/11: der Verwalter hatte irrtümlich angenommen, dass ein Garageneigentümer nicht zum Kreis der Wohnungseigentümer gehöre).

Die Anfechtung hat regelmäßig Erfolg, wenn die Beschlussfassung anders verlaufen wäre, hätte der betreffende Eigentümer teilnehmen können. Umgekehrt bleibt die Anfechtung erfolglos, wenn der angefochtene Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einladung gleichermaßen gefasst worden wäre (BGH ZMR 2002, 440).

Wurde der Wohnungseigentümer vorsätzlich nicht eingeladen und somit böswillig und zielgerichtet von der Versammlung ausgeschlossen, sind die Beschlüsse nichtig (BayObLG ZMR 2005, 801; OLG Zweibrücken ZMR 2004, 60). Allerdings ist der Wohnungseigentümer für diesen Vorgang beweispflichtig.

2. Einladungsschreiben muss der Wohnungseigentümer zugehen

Das Einladungsschreiben ist nur wirksam, wenn es dem Empfänger zugegangen ist. Im Idealfall wird es persönlich übergeben oder wenigstens als Einwurfeinschreiben übersandt. Da es keine persönliche Übergabe gegen Quittung voraussetzt, wird der Zugang vermutet (Beweis des ersten Anscheins), wenn der Verwalter den Einlieferungsbeleg der Post zusammen mit dem Auslieferungsbeleg vorlegen kann (LG Potsdam NJW 2000, 3722). Das Sendeprotokoll eines Telefaxes wird als Zugangsnachweis nicht anerkannt (OLG Dresden NJW-RR 1994, 1485). Ob diese Rechtsprechung noch haltbar ist, ist zweifelhaft. So kann z.B. ein Rechtsanwalt per Telefax Berufung gegen ein Gerichtsurteil einlegen.

3. Zugangsfiktion rechtfertigt Einladung an zuletzt bekannte Adresse

Es obliegt dem jeweiligen Eigentümer, den Verwalter über seine aktuelle Postadresse zu informieren. Schlägt die Einladung fehl, weil die Postadresse veraltet ist, muss er sich die fehlgeschlagene Einladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung vorwerfen lassen. In der Versammlung gefasste Beschlüsse kann jener Eigentümer dann nicht anfechten (BGH Urt.v.5.7.2013 – V ZR 241/12).

Vielfach enthält die Gemeinschaftsordnung eine Zugangsfunktion. Diese besagt, dass der Verwalter ordnungsgemäß handelt, wenn er eine Einladung an die ihm zuletzt bekannte Postanschrift des jeweiligen Eigentümers verschickt. In einem vorformulierten Verwaltervertrag soll diese Klausel jedoch unwirksam sein. Dann ist der Beschluss zwar wirksam, kann aber angefochten werden.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Ausgangssituation: Ein Eigentümer erwirbt sein Wohnungseigentum oder Teileigentum in der Zwangsversteigerung durch Zuschlag. Er ist auch dann zur Zahlung einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor seinem Erwerb beschlossen wurde, aber erst nach dem Eigentumserwerb fällig geworden ist (BGH Urteil v. 5.2.2009, IX ZR 21/07; LG Saarbrücken 5 S 26/08; OLG Köln NZM 2002, 351).

Im Fall hatten die Wohnungseigentümer infolge aufgelaufener Hausgeldrückstände eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers eine Sonderumlage beschlossen. Kurz danach erfolgte die Zwangsversteigerung des Wohneigentums. Die Eigentümergemeinschaft verlangte vom dem neuen Eigentümer, der die Wohneinheit in der Zwangssteigung erworben hatte, die Zahlung der Sonderumlage. Dieser verwies darauf, dass die Sonderumlage „vor seiner Zeit“ beschlossen wurde und ausschließlich der frühere Eigentümer dafür hafte.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Die Fälligkeit der Sonderumlage bestimmt die Zahlungspflicht

Die Rechtsprechung stellt auf die „Fälligkeitstheorie“ ab. Danach kommt es ausschließlich darauf an, wann die Zahlungsverpflichtung fällig wird. Der Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sonderumlage ist nicht relevant. Wird die Sonderumlage fällig, nachdem der Erwerber den Zuschlag erhalten hat, muss er zahlen.

Ist die verzögerte Fälligstellung rechtsmissbräuchlich?

Kritikpunkt daran ist allerdings, dass es die Eigentümergemeinschaft dann in der Hand hat, die Fälligkeit der Sonderumlage auf den Zeitpunkt abzustellen, nachdem das Objekt zwangsversteigert wurde. Dann darf sie davon ausgehen, dass der neue Eigentümer zahlungsfähig ist und die Sonderumlage zahlen wird. Würde sie die Sonderumlage bereits im Zeitpunkt der Beschlussfassung fällig stellen, wäre davon auszugehen, dass der frühere zahlungsunfähige Eigentümer keinen Beitrag zu Sonderumlage mehr leisten würde. Also wird nur beschlossen, nicht aber fällig gestellt. Da es die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Hand hat, wann sie die Beträge einfordert, kann sie mangels gesetzlicher Vorgaben nicht rechtsmissbräuchlich handeln.

Auch im Gesetz findet sich keine anderweitige Vorgabe

Auch die Regelung in § 56 Satz 2 ZVG, wonach der „Ersteher von dem Zuschlag an die Lasten der im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Eigentumswohnung trägt“, steht der Zahlungspflicht nicht entgegen. Bei der nach dem Eigentumserwerb fällig gestellten Sonderumlage handelt es sich nicht um „Lasten“ aus der Vergangenheit, sondern um solche, die danach fällig wurden und zudem auch zu Gunsten des neuen Eigentümers bedient werden. Im Fall mussten nämlich offene und bereits fällige Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber verschiedenen Gläubigern getilgt werden (Heizölkauf). Die Situation ist vergleichbar, wenn der neue Wohnungseigentümer an den Kosten notwendiger Reparaturmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum beteiligt wird und der Schaden bereits vor dem Eigentumserwerb eingetreten ist (OLG Celle ZMR 2004, 525). Auch hier muss er zahlen und profitiert.

Der Erwerber muss sich vor Zuschlagserteilung informieren!

Im Ergebnis bleibt die Fälligkeitstheorie maßgebend. Sie ist auch durchaus angemessen. Der Erwerber wird nicht überrascht, wenn er zahlen soll. Es ist nämlich Aufgabe des Erwerbers, vor der Zwangsversteigerung festzustellen, ob möglicherweise derartige Verpflichtungen bestehen. Er kann dies leicht feststellen, indem er Einsicht in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlung nimmt.

Sofern er mit dem früheren Eigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft diesbezüglich keine anderweitige Regelung zu seinen Gunsten treffen kann, bleibt immer noch die Möglichkeit, vom Erwerb in der Zwangsversteigerung Abstand zu nehmen. Sofern er das Wohnungseigentum im Wege des freihändigen Verkaufs außerhalb des Zwangsversteigerungsverfahrens erwirbt, bleibt es ihm gleichfalls unbenommen, eine vertragliche Regelung über die Zahlung der Sonderumlage zu vereinbaren.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!